“Коммуналка” выходит из забвения

В конце 2009 года в структуре Агентства РК по делам строительства и ЖКХ был создан Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства, и ключевой целью создания новой структуры была названа реализация государственной политики по модернизации и развитию инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства путем повышения инвестиционной привлекательности отрасли. Для выполнения заявленной задачи планировалось использовать инструменты, с помощью которых можно было бы начать решение проблемы, что называется, по всем фронтам - это и совершенствование нормативно-правовой базы, и использование механизмов государственно-частного партнерства для финансирования проектов ЖКХ, и нововведения в тарифообразовании, и проведение научных исследований, внедрение новых технологий в данную сферу. В поддержку к организационным мерам, призванным вывести индустрию жилищно-коммунального хозяйства из депрессивного состояния, было объявлено о финансовой поддержке. В рамках Концепции модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства Казахстана на протяжении 5 лет, с 2010 по 2014 годы, концепцией было предусмотрено инвестирование в сферу ЖКХ суммы около Т300 млрд, в том числе около Т200 млрд из республиканского бюджета, причем основную часть финансовых средств планировалось направить на ремонт и реконструкцию инженерных сетей.

Значение данной сферы подчеркивал даже глава государства. В послании, озвученном в начале нынешнего года, глава государства отметил, что, несмотря на реализацию проектов по реконструкции и строительству сетей ЖКХ в рамках “Дорожной карты”, работу в данном направлении следует продолжить. Необходимо провести модернизацию систем водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, а также обеспечить создание оптимальной модели жилищных отношений. Доля объектов, требующих капитального ремонта, должна снизиться к 2015 году с 32% до 22%, протяженность модернизированных сетей к 2015 году должна составлять в целом по стране свыше 31 тысячи километров. Только в 2010 году в рамках “Дорожной карты” объем финансирования реконструкции и ремонта объектов ЖКХ по Казахстану превысил Т50 млрд. События минувшей зимы показали, что, к сожалению, несмотря на озвученный объем инвестиций, процесс реконструкции и модернизации системы жилищно-коммунального хозяйства идет совсем не так гладко, как планировалось. В 40-градусные морозы выходили из строя системы отопления в Карагандинской и Восточно-Казахстанской областях, да и жители относительно теплых южных областей страдали от неполадок в системах газо- и теплоснабжения. Основная причина ситуации, ставшей, без преувеличения, катастрофической для тех людей, которых она коснулась самым непосредственным образом, заключалась в высокой степени износа инженерных коммуникаций, который, по данным статистики, достигает 70-80%. Сам факт того, что сети, от состояния которых зависит наличие благ цивилизации в наших квартирах, находятся в столь удручающем состоянии, сегодня не вызывает удивления. Большинство инженерных коммуникаций прокладывалось в период с 1970-х по 1980-е годы, и срок их эксплуатации, к тому же скорректированный в сторону сокращения объективными природными и субъективными техногенными факторами, давно истек. Не следует забывать и о том, что за годы, прошедшие со времен строительства львиной доли инженерных коммуникаций, города существенно расширили свои границы, и мощностей, заложенных проектировщиками, физически не хватало на обеспечение жизнедеятельности новых мегаполисов. А в “лихие 90-е” до поддержания функционировавших систем и тем более до строительства новых порой элементарно не доходили руки.

Затратная инфраструктура

Имели место и нюансы, связанные с самой системой создания коммунальной инфраструктуры, которая изначально была затратной. Скажем, другие страны, расположенные в суровых климатических зонах, не могли позволить себе строительство централизованной системы отопления, аналогичной той, что действовала в советских городах, поскольку в таких системах изначально закладывались очень высокие потери тепла. Допустить, чтобы ценные ресурсы и деньги вылетали в полном смысле слова в трубу, рачительнее хозяева не могли и потому изыскивали альтернативные методы обеспечения зданий теплом. В советской же плановой системе с расходами особо не считались. “Муниципальное теплоснабжение является одним из крупных потребителей энергии. Действующая система создавалась с расчетом на то, чтобы обеспечить нормальное теплоснабжение квартир, но коэффициент ее эффективности составляет лишь 50%. То есть для обогрева квартиры мы потребляем топлива в два раза больше, чем нужно”, - уверен эксперт по вопросам энергетики Геннадий Дорошин. Вместе с тем и со времени распада Советского Союза прошел достаточно долгий период, и списание всех огрехов, имеющих место в дни сегодняшние, на наследие давнего прошлого может выглядеть не очень успешной попыткой оправдаться. Сегодня, признают специалисты, трудно рассчитывать на успех правительственных инициатив, если не удастся изменить менталитет большинства наших сограждан. Когда более десяти лет назад предпринимались первые шаги по реформе ЖКХ и было решено перенести бремя содержания коммунального сектора с плеч государства на плечи собственников, возникла необходимость по-иному взглянуть на систему ЖКХ.

Перекосы, характерные для советской эпохи, порождали иждивенческие настроения - если порой с деньгами и ресурсами, затраченными на обеспечение коммунальных благ, не считалось даже государство, что уж говорить об отдельных гражданах. Мы привыкли оплачивать не особо накладные для кошелька счета и совершенно не ограничивать себя в пользовании электроэнергией, теплом или водой: включать свет - так во всех комнатах, принимать душ - так обстоятельно, не жалея времени и воды. А иностранцев, экономящих каждую каплю живительной влаги и не привыкших понапрасну жечь дорогостоящее электричество даже на общественной лестничной площадке, большинство из нас традиционно считало в лучшем случае чудаками.

Иждивенческие настроения во многом сохраняются и сейчас, с той лишь разницей, что по счетам приходится отдавать более серьезные суммы. Собственники квартир совместно с КСК не смогли справиться с содержанием и ремонтом домов. Разговоры о необходимости внедрения методов ресурсосбережения, способных, как показывает мировая практика, обеспечить серьезную экономию на коммунальных услугах, по большому счету остаются разговорами, и в этом зачастую не следует искать вину властей. Современный и рациональный подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством предполагает наличие заинтересованности со стороны как государства, так и отдельно взятых жильцов. Властям под силу создать механизмы и стимулы к рациональному управлению сферой ЖКХ, обеспечить же грамотное использование этих рычагов в домах и квартирах под силу лишь их хозяевам, то есть собственникам жилья.

Попытки научить наших сограждан хозяйскому отношению к коммунальной собственности предпринимали инициаторы целого ряда международных проектов, и надо сказать, что их предложения принимались во внимание и при разработке госпрограммы по модернизации отрасли ЖКХ, и при работе над законодательными документами соответствующей тематики, например, законом об энергосбережении. Еще в 2007 году, например, Программа развития ООН (ПРООН) начала реализацию проекта “Устранение барьеров для повышения эффективности коммунального теплоснабжения”, в рамках которого казахстанцы могли узнать, почему в настоящее время политика энергосбережения признана одним из действенных инструментов, позволяющих не только добиться экономии финансовых средств, но и улучшить состояние окружающей среды. Не случайно одной из задач проекта было названо сокращение выбросов парниковых газов от коммунальных систем теплоснабжения: согласно подсчетам ученых, в процессе получения 1 гигакалории тепловой энергии в атмосферу выбрасывается 425 кг парниковых газов. У данной проблемы, впрочем, есть еще один аспект, не касающийся напрямую экологических вопросов, но связанный с достаточно высокой стоимостью услуг теплоснабжения. Правительство, уверены эксперты, не сможет бесконечно долго субсидировать данную отрасль, как и в целом сферу ЖКХ, а значит, тарифы будут расти до тех пор, пока услуги не станут самоокупаемыми. Таким образом, чтобы научиться экономить, гражданам придется установить приборы учета. Однако, как показывает практика, эту идею не принимают “на ура” ни потребители, ни энергетики. И тому есть свои причины. Установку поквартирных счетчиков, в частности, затрудняет вертикальная разводка системы отопления. Выходом из этой ситуации могла бы стать установка общедомовых приборов учета тепла. В этом случае количество потребленной энергии пропорционально распределяется между собственниками в зависимости от площади квартир. Однако попытка установить общедомовые приборы учета в Алматы, например, оказалась не очень успешной. Граждане просили производить расчеты в соответствии с утвержденными ставками стоимости по отоплению за квадратный метр площади, а по расходу горячей воды - за кубометр. Представители Агентства по регулированию естественных монополий не раз говорили о том, что для более эффективной работы по установке приборов учета предприятиям тепловых сетей накануне отопительного сезона целесообразно проводить работу с потребителями, разъяснять, что если приборы учета не будут установлены, то потребители рискуют остаться без тепла. Однако такие методы пока работают не очень результативно. Существуют примеры, когда в результате установки счетчиков фактическое потребление тепла зданием оказывалось на 30% ниже того, за которое платят граждане, но для пилотных проектов, как правило, отбирают здания в хорошем состоянии. В ветхих строениях можно получить обратный эффект, и жителям после установки счетчиков придется платить больше.

По большому счету, отмечают некоторые эксперты, установка приборов учета сама по себе не решает проблемы энергоэффективности и не гарантирует рационального подхода к проблеме ресурсосбережения - установив счетчик, потребитель лишь делает шаг к тому, чтобы сэкономить собственные средства. Необходим системный подход к решению вопросов. По данным экспертов ПРООН, экономию около 30% тепла и денег жильцов обеспечивает установка систем регулирования подачи тепла в зависимости от температуры воздуха. Хорошие результаты приносит утепление подъездов, подвалов, потолков, установка окон с герметичным уплотнением. Однако, признают специалисты, реализовать эти инициативы на практике зачастую мешает менталитет: во-первых, как говорилось выше, большинство наших сограждан все еще считает объекты “коммуналки” заботой исключительно государства. Во-вторых, людей сложно скооперировать, они живут в своих квартирах, а что происходит за пределами жилья - вопрос второстепенный. Нет механизма, который позволял бы эффективно управлять жилым фондом, переданным в частную собственность. КСК в их нынешнем виде, к сожалению, зачастую не в состоянии выполнять эту функцию.

Успехи и промахи системы КСК

Между тем в идеале именно жильцы в первую очередь должны быть заинтересованы во внедрении ресурсосберегающих технологий, в формировании КСК, в оценке их деятельности. Нельзя сказать, что система КСК, внедренная в Казахстане в 1990-е годы, совсем не оправдала себя. При всех ее недостатках она дает гражданам достаточно широкие возможности для выбора жилищно-коммунальной политики. КСК на сегодняшний день одновременно выполняют функции заказчика и исполнителя работ, так что ремонт коммуникаций, пусть и не всегда без некоторых трудностей, осуществляется силами самих жильцов. Во многом благодаря введению института КСК в отечественной отрасли ЖКХ удалось решить вопросы, над которыми с меньшим успехом работали российские коллеги. В России практически вплоть до 2007-2008 годов существовали муниципальные унитарные предприятия в виде дирекций по эксплуатации зданий. Таким образом, муниципалитеты участвовали в содержании жилищного фонда, но свои функции исполняли плохо. В результате в последние годы и в России создаются товарищества собственников жилья, а функции содержания домов передаются частным предприятиям.

Однако нельзя не признать, что внедрение системы КСК не сняло с повестки дня целого ряда вопросов. В первую очередь “хромает” механизм обеспечения прозрачности финансовой деятельности КСК, жильцы зачастую не знают, на какие цели расходуются собранные деньги. Справедливости ради надо признать, что большинство из нас не очень-то и стремится узнать о том, на какие именно нужды пошли целевые взносы, и такое безразличие со стороны жильцов - людей, которые по идее должны проявлять самый непосредственный интерес к тому, как КСК тратит их кровные средства, нередко порождает мошеннические действия со стороны недобросовестных председателей КСК. Еще одна проблема, которую не решило внедрение данного института - обеспечение равно ответственного подхода жильцов к содержанию собственности. Не секрет, что не все жильцы вовремя платят взносы, в любом доме существуют люди, которые не платят годами, и их долги ложатся на плечи добропорядочных жильцов; действенного же механизма воздействия на таких неплательщиков в существующей системе фактически нет. Впрочем, нередко согласия нет и среди тех, кто своевременно оплачивает все необходимые взносы. Наши сограждане очень ревностно относятся к тому, что деньги, сданные жильцами одного дома или подъезда, могут пойти на ремонт других объектов КСК, и от председателей требуются изрядные дипломатические способности, чтобы уладить возникающие на этой почве конфликты. Между тем практика, при которой КСК, созданное одним домом, обслуживает несколько домов, распространена достаточно широко, и результатом расширения масштаба работ зачастую становится ухудшение их качества, а также потеря контроля над расходами.

Можно сказать, что все перечисленные выше проблемы являются следствием не столько несовершенства системы КСК, сколько специфики менталитета наших граждан, отсутствия опыта самоуправления и привычки жить по принципу “моя хата с краю”. Но и КСК, занимая в своем сегменте монопольное положение и не имея конкуренции, не предпринимают особо активных действий для повышения качества предоставляемых услуг. В то же время опыт других стран свидетельствует, что для более эффективного управления многоквартирными домами создаются товарищества собственников жилья, на конкурсной основе привлекается профессиональная управляющая компания, на плечи которой ложится выполнение всех видов работ по содержанию и эксплуатации жилья. Если качество этих работ не устраивает жильцов, они вправе привлечь другую управляющую компанию.

Новые методы управления

Взять на вооружение данный опыт недавно решили и в Казахстане. Реформа ЖКХ предполагает передачу части технических функций по содержанию и эксплуатации домов от КСК профессиональным управляющим компаниям. При этом за кондоминиумом останутся функции созыва и организации собраний жильцов, контроля за сохранностью общего имущества, подписания договоров на управление, распоряжения средствами КСК. В результате КСК по решению общего собрания должен выбрать указанную жильцами управляющую компанию, заказать ей выполнение необходимых работ. При этом сама компания не будет собирать с жильцов деньги, ее функции по сути должны ограничиваться сервисом, то есть предоставлением услуг на профессиональном уровне, усилиями квалифицированных специалистов. В этом смысле, полагают разработчики реформы, управляющая компания будет выгодно отличаться от КСК, где квалификация технических специалистов зачастую оставляет желать лучшего, а один и тот же работник нередко совмещает функции и слесаря, и электрика, и сантехника. Поскольку сервисная компания будет являться специализированной организацией, в ее штате должны состоять квалифицированные специалисты, в распоряжении которых должна находиться материально-техническая база, соответствующая потребностям, которые могут возникнуть в процессе технического обслуживания и ремонта дома.

Таким образом, считают в Агентстве по делам строительства и ЖКХ, удастся ввести разделение функций, и КСК больше не будет совмещать роль заказчика и исполнителя работ, соответственно, сократится поле для разного рода махинаций со стороны недобросовестных игроков. А собственники квартир, в свою очередь, получат возможность контролировать не только объем и качество работ, но движение денежных средств, вносимых на счет КСК. Последние, вопреки опасениям, высказываемым в том числе и самими представителями КСК, не превратятся в ненужную структуру - в их полномочия будет входить заключение договоров с коммунальщиками и контроль за их работой, взаимодействие с жилищной инспекцией и со строительными компаниями, которые производят капитальный ремонт в доме.

В идеале сервисные службы должны быть готовы прийти на помощь жителям в любое время суток, и жители многоэтажек, привычные к тому, что электрика или сантехника приходится ждать не один день, особенно если не повезло оформить вызов накануне праздников, наверняка оценят изменения к лучшему, если их все-таки удастся добиться. Как ни прискорбно констатировать, одной из типичных проблем коммунальной отрасли, с которой жильцам, пожалуй, приходится сталкиваться чаще всего, является низкое качество сервисных услуг. Как отмечают в Казахстанском центре модернизации и развития ЖКХ, с введением новой схемы качество услуг будет регламентировать договор между органом управления объектом кондоминиума и сервисной компанией. Последняя должна получать оплату только по выполнении работ, в том случае если их результат будет признан удовлетворительным. Специальные требования сервисным компаниям пока не выставляются, но опыт зарубежных стран, например, Германии, свидетельствует, что эта деятельность может лицензироваться. По данным Казахстанского центра модернизации и развития ЖКХ, КСК на сегодняшний день занимают около 65% рынка управления жилыми домами, и если КСК хорошо справляется со своими обязанностями, предоставляя качественное управление не одному, а даже нескольким домам, то он по сути уже является сервисной компанией. Как полагают инициаторы нового проекта в области ЖКХ, успешно работающие кооперативы собственников квартир организуют сервисную компанию, а в домах, которые ранее входили в сферу их обслуживания, будут избраны свои председатели КСК, с каждым из которых сервисная компания заключит договор. Если же жильцы признают качество работы КСК неудовлетворительным, последним придется серьезно поработать над устранением недостатков. В интересах же самих жильцов приложить максимум усилий для того, чтобы проконтролировать, насколько прозрачно будет воплощен в реальность проект - собственники квартир должны принимать участие в собраниях КСК, прилагать все усилия к тому, чтобы на председательствующих должностях оказались чистые на руку и добросовестные люди.

Не раз высказывались опасения по поводу того, что внедрение новой системы не исключает риск роста тарифов, поскольку на рынке услуг ЖКХ появится новая структура. Однако разработчики программы полагают, что тарифы, напротив, будут уменьшатся на фоне появления конкурентной среды. То есть сервисные компании, которые смогут наладить качественное обслуживание домов по демократичным расценкам, будут пользоваться спросом на рынке, тогда как те игроки, которые окажутся не в состоянии обеспечить надлежащее качество работ, да еще и будут “заламывать” цены, скорее всего, останутся не у дел. Пилотные проекты по созданию сервисных компаний в соответствии с принципом “один дом - один орган управления кондоминиумом - наемная профессиональная компания” будут реализованы в ряде регионов страны. Сервисные компании, созданные в форме ТОО, действуют в Астане и Караганде, в планах реализация аналогичных проектов в Шымкенте, Актобе, Атырау. В Семее пилотный проект будет реализован в десяти многоквартирных домах; он позволит провести апробацию новой системы финансирования капитального ремонта и утепления домов. Последнему вопросу, к слову, в рамках реформы ЖКХ уделяется особое внимание, поскольку именно термомодернизация, как полагают эксперты, поможет снизить расходы на коммунальные услуги. С этой целью инициаторы ряда проектов занимались созданием таких структур, как энергосервисные компании. В их функции входит выполнение услуг для потребителя - в частности, работ по энергоаудиту, модернизации систем. При поддержке проекта ПРООН первая частная энергосервисная компания была создана в Караганде, к реализации аналогичных проектов приступили Астане и Алматы. В рамках пилотных проектов проводятся работы по реконструкции тепловых узлов, разводящих систем, установке энергосберегающих окон, утеплению фасадов.

Впрочем, и в меняющихся условиях хозяйствования государство продолжит играть достаточно активную роль в развитии сектора ЖКХ. В частности, за счет государственного бюджета будет проводиться строительство новых сетей и сооружений, при этом в качестве основного критерия для отбора проектов будет рассматриваться увеличение доли населения, охваченного соответствующими услугами. В результате планируется повысить доступ населения к услугам водоотведения с 64% до 70%, снизить уровень нормативных потерь при транспортировке тепловой энергии с 255 до 15%, электроэнергии - с 20,5 до 12%. Сверхнормативные потери электроэнергии планируется ликвидировать полностью. Но казахстанцам, думается, не так уж важно, чьими усилиями будет осуществляться забота об объектах жилищно-коммунального хозяйства - частных структур, институтов самоуправления или государства. Главное - чтобы система работала четко и по возможности без сбоев. В то же время и самим гражданам пора отойти от иждивенческой позиции и проявлять больше ответственности по отношению к общему имуществу.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА