В состоянии стабильности

Основной характеристикой, определявшей состояние рынка недвижимости в 2010 году, была стабильность. Те, кто мог позволить себе покупку нового жилья, давно приобрели желанные квадратные метры, спекулятивная составляющая практически ушла с рынка, заметно сократилось число иностранных инвесторов. Так что единственную надежду на оживление рынка оставалось связывать с населением. Но наши сограждане, многим из которых кризис преподал достаточно жесткий урок, стали вести себя более взвешенно, анализируя возможные риски, в том числе и связанные с ипотечными сделками. С другой стороны, несмотря на то, что за трудный период цены на недвижимость значительно снизились, приобретение недвижимости по-прежнему осталось не по карману для большинства казахстанцев, в первую очередь тех, кто действительно остро нуждается в улучшении жилищных условий. Поэтому, отмечали эксперты, в течение года на рынке отмечалась в среднем ровная ситуация с объемами спроса и предложения; цены также не совершали значительных взлетов и падений. В конце лета традиционно наметилось некоторое оживление в сегменте как купли-продажи, так и аренды. Оценивая активность покупательского спроса, специалисты агентства недвижимости “Абсолют”, например, отмечали оживление среди клиентов, намеревавшихся решить квартирный вопрос до Нового года. При этом покупатели становились более разборчивыми, чем прежде, старались приобрести объект с идеальными характеристиками.

Согласно данным, озвученным аналитиком “ЦКН-Сервис” Ольгой АЙБАСОВОЙ, на протяжении предыдущего года цены ежемесячно увеличивались примерно на 0,8%, а вот относительно затяжных периодов снижения цен практически не было. Исключением стал лишь небольшой временной отрезок в конце весны, но уже с середины года наблюдался хотя и незначительный, но стабильный рост. Как отметила г-жа Айбасова, к концу прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Алматы составила $1750 за квадратный метр; аналогичные расценки отмечались на первичном рынке, однако в этом случае данная цифра относилась к жилью, продававшемуся в черновой отделке. При этом потенциальный спрос превышал предложение, что неудивительно, ведь за последние 2-3 года строительство новых объектов не начиналось, достраиваются главным образом комплексы, возведение которых началось несколько лет назад и значительная часть квартир в которых выкуплена дольщиками. С другой стороны, инвесторы считают рискованным вкладывать средства в строительство и недвижимость, поэтому рассчитывать на появление достаточного количества новых объектов в ближайшей перспективе тоже не приходится, хотя, как уверяет статистика, общий объем жилой площади, введенной в эксплуатацию в Алматы в период с января по февраль 2011 года, составил 206 тыс. “квадратов”, что на 7% больше показателя аналогичного периода 2010 года. И коль скоро существует спрос, то есть и вероятность того, что цены будут расти, пусть и не столь значительными темпами, как до кризиса.

Во второй половине прошлого года, отметила представитель “ЦКН-Сервис”, наметилось некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, хотя на фоне кризиса на рынке недвижимости активность в этом секторе практически сошла на нет. Сегодня люди, для которых улучшение условий проживания действительно является насущной необходимостью, понимают, что ипотечный заем представляет собой едва ли не единственную возможность улучшить жилищные условия. Вместе с тем покупатели стали более трезво оценивать свое финансовое положение в текущий момент и на перспективу, а банки пошли на некоторое смягчение условий, хотя о доступных широкому кругу нуждающихся в жилье предложениях все равно говорить едва ли возможно. И все-таки в целом по республике к концу года объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 20%.

Весеннее оживление

Весной, отметили представители компании “Абсолют”, почти во всех сегментах и направлениях рынка, за исключением сегмента частных особняков и земельных участков, наметилось некоторое оживление. Причины, по мнению специалистов, кроются как в традиционном весеннем оживлении, так и в некотором увеличении активности в секторе МСБ и пока незначительном, но все же отмечаемом приходе российских компаний в рамках Таможенного союза. Участники рынка отмечают, что в Алматы появились покупатели недвижимости из стран ближнего и дальнего зарубежья, которые достаточно активно присматриваются к нашему рынку с целью приобретения недвижимости коммерческого назначения. С данным трендом игроки связывают определенные ожидания в отношении дальнейшей активизации других сегментов рынка - малого бизнеса, строительства объектов различного назначения, а значит, возможного увеличения спроса на земельные участки. При этом потенциальных покупателей могут заинтересовать не только престижные Медеуский и Бостандыкский районы, но и Ауэзовский, а также Карасайский район Алматинской области. Средний бюджет таких покупателей - от $5000 до $20 000 за сотку. По данным Агентства РК по статистике, в марте 2011 года в целом по республике цены на рынке вторичного жилья увеличились на 0,1%. Количество сделок остается ограниченным: по данным статистического ведомства, в целом по республике оно составило 9760, что на 8,8% меньше февральского показателя, а вот по итогам первого квартала нынешнего года количество сделок по сравнению с первым кварталом предыдущего года увеличилось на 6,6%. Ценовой расклад сегодня во многом определяется категорией, в которой представлена недвижимость, районом, и в этом смысле рынок недвижимости, если говорить об Алматы, становится более разноплановым, чем некоторое время назад. Скажем, в тех участках Алмалинского района, которые географически относятся к так называемому “золотому квадрату”, цены растут, тогда как в менее престижных кварталах того же района цены не только не растут, но даже несколько снижаются. Аналогичная ситуация наблюдается в Бостандыкском районе, где квартиры, расположенные в старом жилом фонде, несколько упали в цене. По данным аналитиков, за последние месяцы ситуация с объектами в ценовом сегменте $60 000-100 000 практически не изменилась. Продавцы уверены, что цены на недвижимость в перспективе будут расти, и занимают выжидательную позицию, удерживают цены и практически не уступают в ходе торгов. Покупательская активность несколько оживилась, причем покупатели пересматривают большое количество предложений в поисках объекта, удовлетворяющего их запросы как по качеству, так и по цене.

В диапазоне $100 000-300 000 спрос колеблется от квартир в домах, построенных до 2000 года в центральных Медеуском и Алмалинском районах, до жилья в комплексах, сданных в эксплуатацию в более поздний период. В старом центре пользуются спросом 2-комнатные квартиры площадью 50-60 “квадратов”, и этому есть логичное объяснение. “Двушки” более просторны, чем однокомнатное жилье, но в отличие от 3-комнатных квартир, например, и стоят дешевле, и требуют меньших затрат на “коммуналку”. Впрочем, и 3-комнатные квартиры площадью 80-100 квадратов и ценой $150 000-250 000, тоже довольно актуальны, утверждают представители “Абсолюта”. Хотя потенциальные покупатели, располагающие бюджетом свыше $150 000, чаще присматриваются к современным жилым комплексам, а при наличии $250 000 - к квартирам в новых комплексах класса А и В+, при этом наиболее высоким спросом пользуются объекты, расположенные в верхней части города. В ценовом диапазоне от $300 000 до $1 млн, полагают в “Абсолюте”, предложение несколько превышает спрос, причем покупатели, готовые вложить в покупку недвижимости $500 000-1 млн становятся перед выбором, чему отдать предпочтение - квартире в элитном жилом комплексе или особняку в верхней части города. Сделок в данном ценовом сегменте происходит сравнительно немного прежде всего из-за меньшего числа покупателей, располагающих соответствующими финансовыми возможностями. Недвижимость в высоком ценовом диапазоне представлена в основном 3-5-комнатными квартирами в жилых комплексах классов А и В+, построенных после 2005 года, площадь такого жилья колеблется в пределах 150-400 квадратных метров, это квартиры с хорошим ремонтом либо жилье в коттеджном городке, расположенном в ближайшем пригороде в верхней части города. При этом в высоком ценовом сегменте почти во всех сделках имеет место торг, и уступка тем выше, чем о более высокой ценовой категории идет речь.

Осторожные прогнозы

Среди тех, кто располагает бюджетом от $150 000 и выше, по сравнению с зимними месяцами вырос интерес к жилью в новостройках. Впрочем, после новогодних праздников активность на рынке недвижимости традиционно снижается, так что данное сравнение вряд ли можно считать показательным, однако и по сравнению с осенью прошлого года покупательский спрос увеличился на 20%. Самыми популярными вариантами для тех покупателей, которые могут позволить себе жилье в новостройках, являются 2-комнатные квартиры площадью 80-100 квадратных метров и стоимостью $150-200 тыс., а также “трешки” стоимостью $200-350 тыс. и площадью 100-150 “квадратов”. Несколько увеличился, по данным “Абсолюта”, спрос на новое жилье стоимостью $300 000 - 450 000, представленное в основном 3-комнатными квартирами площадью 120-150 “квадратов” и 4-комнатными площадью 140-180 кв. метров. Достаточно активно потенциальные покупатели рассматривают жилье, построенное после 2000 года, поскольку, как отмечалось выше, новых строительных проектов реализуется совсем немного, и количество предложений строящегося жилья на сегодняшний день не превышает 10% от общего объема предложения недвижимости на рынке. Впрочем, на новостройки обращают внимание не только те, чьи финансовые возможности позволяют купить жилье в комплексе элит- или бизнес-класса, расположенном в престижном районе. Люди, вынужденные на протяжении долгого времени арендовать жилье или жить в стесненных условиях под одной крышей с множеством родственников, в любом случае рады возможности вселиться в собственную квартиру, даже если новый дом находится, например, в не самом престижном Турксибском или Ауэзовском районах. К тому же сегодня достаточно развитая торговая и социальная инфраструктура появляется даже в тех частях южной столицы, которые относительно недавно просили “не предлагать”, в то время как престижный центр задыхается от шума, обилия людей и транспорта. Точечные проекты, встроенные в уже сформировавшиеся районы, зачастую не имеют удобного подъезда, приличествующей жилью в престижном центре города инфраструктуры в виде, например, стоянок или детских площадок. По мнению г-жи Айбасовой, жилищное строительство в Алматы вообще должно развиваться по американской схеме: в центре города деловая часть с многоэтажной застройкой, а жилые районы должны быть приближены к пригородам.

Перспектива приобретения квартиры в новостройке заставляет покупателя быть более осторожным, если речь идет об объекте недвижимости, находящемся в долевом участии. В сегменте новостроек понемногу стали выставляться на продажу инвестиционные квартиры, представленные в элитных объектах. И хотя покупатели, как правило, выжидают своего часа, имеют место случаи, когда продавцу нужно продать квартиру как можно скорее, и в этом случае покупатель имеет хороший шанс поторговаться. В сегменте особняков и земельных участков особого оживления нынешней зимой не наблюдалось, но среди продаваемых объектов прослеживалась тенденция к увеличению цены. Продавцы объясняли ее подорожанием всего и вся, но, считают участники рынка, этот аргумент весьма спорный, поскольку динамики к увеличению числа покупателей не наблюдалось, а бюджет многих из тех, кто хотел бы присмотреться к объектам в данном сегменте, заметно снизился. Существенных изменений не претерпели требования к покупаемым готовым домам и особнякам. Покупатели по-прежнему интересуются в основном готовыми вариантами с минимальными дополнительными затратами, в бюджете от $350 тысяч до 1-1,2 млн.

В прогнозах относительно ценовой ситуации на перспективу участники рынка довольно осторожны. По мнению ведущего аналитика отдела исследований и консалтинга NAI Aristan, не стоит переоценивать влияние долларовой ситуации на казахстанский рынок, хотя в результате изменения курса квартиры, выставленные на продажу в долларах, незначительно, но обесценились уже за первые месяцы года. Тем не менее при укреплении тенге серьезных скачков не ожидается, что несколько сдержит увеличение цен на недвижимость. Рост возможен лишь при усилении доллара, но ситуация в американской экономике будет способствовать снижению курса доллара по отношению к другим валютам. Впрочем, на ценовой расклад могут оказать влияние не только финансовые перспективы, но и реалии рынка, а они таковы, что в республике, прежде всего в Алматы, наблюдается дефицит жилья и крайне низкое предложение в эконом- и бизнес-сегментах, которые могли бы в первую очередь представлять интерес для тех, кто действительно заинтересован в том, чтобы купить недвижимость для проживания, а не для каких-либо других целей. Таким образом, считает аналитик, нельзя исключать, что квартиры в 2011 году будут дорожать с динамикой 3-5%. О возможном 10-процентном росте к концу года говорит и председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын РАХИМБАЕВ. Более заметный рост, считает он, произойдет в том случае, если стройки не оживятся и рынок не получит достаточный объем предложения.

Ход за государством

Проблему обеспечения казахстанцев достаточным количеством нового доступного в плане цены жилья, к сожалению, не смогла решить ни одна государственная инициатива. Первая госпрограмма развития жилищного строительства, хотя и оказалась перевыполнена по объемам, но практически 90% возведенного в ее рамках жилья позиционировалось либо как элитное, либо как жилье бизнес-класса, соответственно, уровень удовлетворенности граждан, которые не могли себе позволить столь дорогую покупку, невысок. Госпрограмма, рассчитанная на 2008-2010 годы, отмечают эксперты, и вовсе оказалась сорвана, поскольку практически все жилье, строившееся на протяжении этих трех лет, предназначалось для выполнения обязательств перед дольщиками, тогда как доля по-настоящему нового жилья была невысокой. Между тем, отмечают в Агентстве РК по делам строительства и ЖКХ, в республике в очереди на жилье стоят 140 тыс. человек из социально уязвимых слоев населения, и решения их квартирного вопроса в обозримом будущем до сих пор не просматривалось. С этого года в республике начала действовать программа развития жилищного строительства на 2011-2014 годы. С учетом дополнительных средств на поддержку жилищного строительства в рамках новой программы на 2011-2014 годы будет направлено Т359,2 млрд. Одной из ключевых задач, сформулированных в данном документе, является строительство доступного жилья по цене не дороже Т170 000 для Алматы и по более низким ценам в регионах.

В качестве одного из основных направлений новой программы разработчики обозначили строительство акиматами кредитного жилья и его последующую реализацию через систему жилстройсбережений. На данное направление в ближайшие три года планируется выделить Т488 млрд из республиканского бюджета, в том числе в нынешнем году - Т28,8 млрд. Суть системы жилстройсбережений заключается в накоплении средств на счетах для получения в дальнейшем займов с целью улучшения жилищных условий. В настоящее время Жилстройсбербанк предлагает кредиты под 3.5-5% годовых, кроме того, сбережения ежегодно поощряются премией государства, которая составляет 20% от накопленной суммы. Что касается механизма строительства и реализации жилья по данной схеме, то сначала акимат должен обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию жилья III класса комфортности; с этой целью областным акиматам из бюджета будет выделено Т80 млрд. Жилстройсбербанк, в свою очередь, сформирует список покупателей жилья из числа своих вкладчиков, участвующих в программе жилстройсбережений, и распределит среди них квартиры. Участники программы выкупят жилье за счет накопленных сбережений и предоставленных им жилищных займов. По словам председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Серика Нокина, реализация проектов по данной схеме во всех регионах началась уже в нынешнем году.

В 2011-2013 годах в целом по республике планируется построить 13,2 тыс. квартир, из них в 2011 году 4,5 тыс. Основной объем строительства придется на 2012 год. Для Алматы стоимость жилья в чистовой отделке должна составить не более Т142,5 тыс. за квадратный метр, для Астаны и Актау - Т112,5 тыс., для остальных регионов - не более Т90 тыс. за “квадрат”. Всего для участников системы жилстройсбережений планируется построить около 800 тыс. квадратных метров жилья. Окончательная стоимость будет определяться проектно-сметной документацией и решением госэкспертизы. Как отмечают инициаторы программы, речь пойдет не только о новых квартирах - возможно, в программу войдут и незавершенные объекты. В каждом регионе страны этот вопрос предстоит решить индивидуально. Несколько незавершенных объектов, в частности, есть в Алматы, и в Жилстройсбербанке не исключают, что они войдут в программу, хотя по большей части речь пойдет о новом строительстве.

Приоритет в приобретении жилья по данной программе планируется отдать тем вкладчикам, у которых к моменту сдачи жилья в эксплуатацию закончится минимальный трехлетний период накопления и будет аккумулировано на счету 50% от стоимости квартиры. Лишь эти вкладчики смогут претендовать на то, чтобы получить еще 50% в качестве жилищного займа. В процессе выбора участников программы не будут определяться приоритетные категории населения, не будет учитываться наличие в собственности другого жилья. В том случае, если количество претендентов превысит количество вводимых в эксплуатацию квартир, будет рассматриваться дата заключения договора - чем раньше договор был заключен, тем больше вероятность на получение жилья по программе. По данным Жилстройсбербанка, количество вкладчиков, которые могут рассчитывать на приобретение жилья по данной программе, составляет примерно 17 тыс. человек - таково количество граждан, накопивших достаточные суммы на депозитах Жилстройсбербанка. Вместо минимального срока накопления Жилстройсбербанк может предоставлять ускоренные ипотечные кредиты в первые три года под 12-13% годовых, а в последующие - под 3,5-5%.

Еще одно направление программы связано с фондированием банков второго уровня для финансирования строительства, с этой целью государство будет размещать в банках целевые депозиты. В соответствии с данной схемой застройщики подают на рассмотрение в БВУ проекты жилья, банки отбирают те проекты, которые их заинтересуют, и сформируют перечень застройщиков, с которыми согласятся работать. Данный перечень подлежит утверждению в акимате, а впоследствии и в правительстве. После чего государство вложит в банк 50% от стоимости будущего строительства. Но деньги банк получит лишь после того, как застройщик сам вложит на свой счет в этом банке 50% от квартальной потребности финансирования строительства жилья в чистовой отделке. После того, как завершится возведение нулевого цикла, банк должен сформировать список покупателей, желающих приобрести жилье по ипотеке. Государство будет осуществлять поквартальное финансирование строительства, исходя из актов выполненных работ. Такая мера, полагают в правительстве, позволит увеличить ответственность застройщиков и гарантировать своевременное возведение новостроек. В соответствии с условиями, озвученными государством, банк должен выдать застройщику кредит не более чем под 12% годовых. Покупатель в свою очередь должен внести в банк 20% от стоимости квартиры, получить у застройщика жилье и оформить ипотеку на условиях банка. При этом банкам запрещается в одностороннем порядке менять условия займа за исключением конкретных случаев, оговоренных в законодательном порядке.

Отдельным пунктом в программе оговорено, что при сроке кредитования до 15 лет ипотечная ставка не должна превышать 11% годовых, а готовое жилье должно реализовываться по цене не выше Т170 000 за квадратный метр. Озвученная сумма, как и предполагалось, получила неоднозначную оценку. По мнению г-на Рахимбаева, планка в Т170 000 за квадратный метр достаточна для того, чтобы построить хорошее жилье в регионах Казахстана, но для строительства жилья соответствующего качества в Алматы и Астане этой суммы будет недостаточно. В себестоимость строительства входят расходы на земельный участок и снос, а в Алматы, например, земля самая дорогая в республике. В столицах дороже обойдутся строительно-монтажные работы, здесь более высокие требования к архитектуре и технологичности зданий, более дорогая рабочая сила.

Как отмечал г-н Нокин, если банки будут строить жилье самостоятельно, цена квадратного метра превысит Т170 000, но банки на сегодняшний день не занимаются жилищным строительством, потому что не знают, как реализовать жилье. Чтобы избежать застоя в строительной отрасли, государство пошло на такой шаг, как государственно-частное партнерство. С другой стороны, указывали представители Агентства по делам строительства и ЖКХ, такое партнерство выгодно и для государства, поскольку последнему дешевле строить, фондируя банки, чем отдельно возводить государственное жилье. Деньги на половину стоимости новостройки найдут финансовые структуры, к тому же эти деньги возвратные. Некоторые банки уже выдали строительным компаниям кредиты на снос, но строители в свою очередь не могут вернуть эти кредиты, поскольку не располагают средствами для того, чтобы начать стройку. Соответственно, программа учитывает такие нюансы, как дефицит финансовых ресурсов у строителей и покупателей. Немаловажно и то обстоятельство, что в этом случае государство возьмет на себя финансирование строительства магистральных и инженерных сетей, на подведение которых идет почти четверть от стоимости проекта. В нынешнем году на данное направление выделено Т57 млрд, в будущем планируется направить еще Т13 млрд.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА