На дне?
Год назад, когда казахстанская экономика ощутила первые отголоски мирового финансового кризиса, игроки отечественного рынка недвижимости, комментировавшие заметное снижение цен на жилье, спешили заверить пребывавших в растерянности граждан, что о ценовом обвале не может быть и речи, а все происходящее - не более чем кратковременная реакция. Время показало, что прогнозы риелторских компаний - а именно они приводили многочисленные доводы в пользу того, что снижение стоимости жилья не станет долговременной тенденцией - оказались несостоятельными. Первая половина нынешнего года для казахстанского в целом и алматинского в частности рынков недвижимости прошла под знаком снижения стоимости квадратного метра жилья.
В ходе традиционно проводящейся в Алматы в начале весны выставки KazRealty представители Национальной ассоциациии риелторов (НАР) озвучили результаты опроса, в котором приняли участие 180 человек, чья профессиональная деятельность так или иначе имеет отношение к рынку недвижимости. Согласно этим данным, 3,7% респондентов полагали, что ценовое дно на рынке недвижимости южной столицы будет достигнуто в первой половине 2009 года. 22,3% опрошенных высказали мнение, что этот срок наступит в IV квартале нынешнего года, а 44,3% респондентов полагали, что цены достигнут своего минимума в III квартале. По мнению 25,9% участников опроса, пик низких цен должен был прийтись на II квартал нынешнего года, а 3,8% участников рынка выразили уверенность, что цены пойдут на подъем уже по завершении первого квартала. Отвечая на вопрос, до каких отметок может снизиться средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости в Алматы, 25% респондентов определили этот диапазон в $1000-1500, 28,6% - в $1500-2000, 21,4% - в $2000-2300, 17,9% - в $2300-2500. В равной степени незначительным было число респондентов, полагающих, что цены могут опуститься ниже $1000 за квадратный метр либо, напротив, удержатся на уровне выше $2500 за ту же единицу площади.
Время показало ошибочность прогнозов, по крайней мере, части представителей аудитории, принимавшей участие в опросе: тенденция к снижению цен на жилую недвижимость удерживалась не только на протяжении первого квартала. Весной цены на недвижимость в Алматы по сравнению с прошлым годом упали в два раза, и как показало время, это был еще не предел. По данным Агентства РК по статистике, в июне 2008 года по сравнению с маем на первичном рынке жилья цены в среднем по республике снизились на 0,5%, в том числе в Актау, например, снижение составило 4%, в Шымкенте - 2,7%. В июне нынешнего года, как свидетельствуют данные статагентства, средняя цена квадратного метра жилья в новостройках составила Т156,3 тыс. Самые высокие цены традиционно зафиксированы в Алматы - Т323,3 тыс. за "квадрат" и Астане - Т196,5 тыс.; третью позицию в рейтинге городов с наиболее высокой стоимостью жилья в новостройках занимает Актау - Т157,4 тыс., четвертую - Уральск - Т140,4 тыс.; на пятом месте оказалась "нефтяная столица", прежде традиционно входившая в тройку городов с самой дорогой недвижимостью - квадратный метр нового жилья на рынке Атырау в июне этого года стоил Т138,8 тыс. Самая низкая стоимость квадратного метра недвижимости на первичном рынке зарегистрирована в Талдыкоргане, Таразе и Жезказгане - Т56,5 тыс.
На вторичном рынке снижение цен в среднем по республике оказалось более заметным и составило 3,6%. При этом на вторичном рынке Астаны цена квадратного метра жилой недвижимости снизилась на 14,9%, в Талдыкоргане - на 6,7%, в Актобе - на 6,5%, в Шымкенте - на 5,6%, в Актау квадратный метр стал дешевле на 4%, в Алматы и Семее - на 3,3%, в Усть-Каменогорске - на 2,9%, в Петропавловске - на 1,8%. В среднем по республике цена перепродажи благоустроенного жилья составила Т117,9 за квадратный метр. В региональном разрезе в тройку самых дорогих в плане вторичного жилья областных центров входят те же города, что удерживают лидерство на первичном рынке, правда, расположились они в несколько ином порядке: стоимость квадратного метра перепродажи благоустроенного жилья в Алматы составляет Т235,2 тыс., на второй позиции оказался Актау - Т222,4 тыс., а на третьей - Астана: стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столичной недвижимости составляет Т192,6 тыс. Достаточно высокими в среднереспубликанском масштабе остаются цены на вторичном рынке недвижимости Уральска - Т136,4 тыс. за квадратный метр и Петропавловска - Т124,6 тыс. В тройку городов, где, по данным Агентства по статистике, отмечена самая низкая стоимость квадратного метра вторичного жилья, вошли Жезказган - Т64,6 тыс. за квадратный метр, Караганда - Т68,3 тыс. и Кызылорда - Т72,1 тыс. за "квадрат".
Что касается алматинского рынка, то, по данным газеты "Крыша", опирающимся в первую очередь на цену предложения, в период с 9 по 16 июля общегородской индекс цен составил $2231 за квадратный метр, и данный показатель практически не отличался от показателя предыдущей недели, однако с 16 по 23 июля средняя цена предложения по городу упала на 15,73%, до $1880 за квадратный метр. При этом снижение средней стоимости жилья, по данным аналитиков "Крыши", имело место практически во всех районах города: на 7,2%, с $1667 до $1547, в Ауэзовском районе, на 10,53%, с $2288 до $2047, - в Алмалинском, на 4,38%, с $2009 до $1921, - в Бостандыкском, на 2,02%, с $1236 до $1211, - в Турксибском. Наиболее заметное снижение средней цены предложения, на 13,79%, с $3031 до $2613 за квадратный метр, зарегистрировано в считавшемся на протяжении последних лет самым дорогим Медеуском районе бывшей столицы. Несколько в стороне от общей тенденции снижения цен на алматинскую недвижимость оказался Жетысуский район, где за период с 16 по 23 июля квадратный метр вырос в цене, хотя и совсем незначительно - с $1736 до $1749. Период с 23 по 30 июля охарактеризовался незначительным, на 0,27%, повышением общегородского индекса цен, который достиг $1885. При этом наиболее заметный прирост цен за неделю был зафиксирован в Ауэзовском районе - на 5,49%, с $1547 до $1632. На 0,78%, до $2063 за квадратный метр, увеличились средние цены на недвижимость в Алмалинском районе, а в Жетысуском и Медеуском районах отмечено самое заметное снижение цен на недвижимость - в период с 23 по 30 июля оно составило соответственно 6,86% и 4,17%, средние цены по данным районам опустились до $1629 и $2504 за "квадрат" соответственно. По данным "Крыши", незначительно, на 1,82% и на 0,25% соответственно, снизились цены в Бостандыкском и Турксибском районах.
В режиме ожидания
Анализируя ситуацию в различных ценовых спектрах, авторы исследования констатируют, что алматинский рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объемы предложения практически не меняются, это дает основания говорить о том, что в данном сегменте представлены квартиры, по своим параметрам находящиеся в равновесии с рынком, и в данной группе квартир, полагают аналитики "Крыши", ценовое дно уже наступило, а в ценовом диапазоне $1000-1500 за квадратный метр наметился даже некоторый рост цен. Вместе с тем выяснилось, что и рынок элитного жилья оказался не таким масштабным, как это представлялось раньше. Заметное снижение цен, порядка 60-80% в зависимости от района города, затронуло и рынок земельных участков. На ценовую конъюнктуру оказало влияние снижение инвестиционной привлекательности земельных участков как площадей для строительства, а отмена ряда постановлений об изъятии земель для государственных нужд заставила владельцев отказаться от надежд на получение крупной компенсации.
О том, что ценовое дно на алматинском рынке недвижимости уже достигнуто и ожидать дальнейшего снижения цен вряд ли стоит, в последнее время говорили председатель Ассоциации товаропроизводителей Алматы, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Серик Туржанов и вице-президент КФН, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, отмечавшие, что в бывшей столице уже практически достигнуты экономически обоснованные показатели стоимости квадратного метра. По словам г-на Туржанова, вызывает беспокойство падение объемов малого и среднего бизнеса, тяжелое положение реального сектора экономики, снижение платежей в бюджет (в некоторых регионах до 50%). Все перечисленные факторы негативно сказываются на рынке недвижимости, загоняя в тупик и без того напряженную ситуацию в данном секторе. "Реальный механизм выхода из кризиса был опробован в Корее, где несколько лет назад наблюдалась ситуация, аналогичная той, что сегодня сложилась в Казахстане. Они осознали, что когда недвижимость падает в цене, залоги не работают. Существует такая простая схема, как аккредитивы. Когда бизнес прозрачен, можно спокойно работать с аккредитивами, и здесь не нужны залоги. Но мы тратим массу времени и денег для того, чтобы заложить имущество, а потом вытащить и оценить его, поскольку между субъектами бизнеса нет доверия", - отметил г-н Туржанов.
Не менее актуальной для рынка недвижимости проблемой, на взгляд г-на Туржанова, являются недостаточно высокие темпы строительства, хотя по данным Агентства РК по статистике, кардинального снижения объемов строительных работ все же не наблюдается. По данным агентства, в январе-июне этого года объем строительных работ в денежном выражении составил Т657,3 млрд, что на 10,7% превышает показатели первого полугодия прошлого года. С 49,1% до 58,4% возросла доля возведения зданий и гражданского строительства в общем объеме строительных работ. Увеличение объема строительных работ в первом полугодии отмечено в 13 регионах страны, наиболее впечатляющая динамика отмечена в Актюбинской, Атырауской и Алматинской областях. Тем не менее темпы ввода в эксплуатацию нового жилья пока на 5,7% отстают от показателей января-июня 2007 года и оцениваются, по данным статагентства, в 2,87 млн квадратных метров. Между тем отечественный рынок стали покидать не только девелоперские и риэлторские компании, но и застройщики, и эта тенденция, считает г-н Туржанов, не может не вызывать опасений. Многие из них предпочитают перебираться в Россию - в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, - словом, туда, где есть фронт работ. При этом за границу вывозится как оборудование, приобретенное на казахстанские деньги, так и трудовые ресурсы - Казахстан покидают профессионалы, многие из которых получили образование в учебных заведениях республики. Накануне юбилея Астаны многие алматинские застройщики смогли найти работу на более активном столичном рынке, однако по окончании праздничных торжеств возникли опасения, что темпы строительства в Астане также пойдут на спад.
В том, что в 2008 году алматинский рынок недвижимости сможет выйти из непростой ситуации, не уверен и заведующий кафедрой комплексной оценки Казахской головной академии архитектуры и строительства Сабит Дияров, полагающий, что о стабилизации обстановки можно будет говорить лишь в том случае, если строительные компании активизируются, а банки пойдут на снижение ипотечных ставок. Но прогнозировать такое развитие событий непросто. "Образовался заколдованный круг: банки столкнулись с серьезными рисками и наложили на первый транш драконовские ставки, уменьшили сроки выплат ипотечных кредитов, требуют крупный залог. С одной стороны, такой подход можно понять, ведь именно банки будут отвечать перед государством за возврат денег. А к тому, что большинство банков попало в жесткие условия, привела политика застройщиков, их желание приворовать. На Западе, если возникло сомнение в честности юридического лица, компания тут же берется под контроль, арестовывается ее счет. У нас же привлекают к ответственности физических лиц - руководителя компании, в худшем случае - бухгалтера, которые, к слову, получают символические наказания - один-два года, порой и условно. Если сотни миллионов долларов осели на банковских счетах далеко за пределами Казахстана, собственникам компаний даже интересно пойти на жертвы и поступиться сотрудниками, чтобы продолжать работать и зарабатывать большие деньги", - считает г-н Дияров.
Участники рынка неоднократно выражали обеспокоенность по поводу того, что дальнейшая стагнация на рынке недвижимости может привести к обострению социальной напряженности в обществе. Возможно, действительно настало время говорить о том, что ценовое дно достигнуто, но недвижимость никто не покупает - выросли цены на продукты питания, на бензин, на коммунальные тарифы, и у людей нет лишних средств, которые можно было бы вложить в покупку недвижимости, несмотря на наличие отложенного спроса. Вместе с тем, утверждает г-н Калинин, самой большой проблемой рынка сегодня являются банковские залоги, ведь в залогах у банков находится недвижимость, стоимость которой составляет, по оценкам экспертов, порядка $40 млрд. В залоге по проблемным кредитам находится порядка 100 тысяч квартир; банки готовы продавать их на 10-20% дешевле рыночной стоимости, но ведь в этих квартирах живут люди, и в случае, если их начнут выселять, общество получит серьезную социальную проблему... Как поведут себя банки при реализации залогового имущества, такой и будет реакция рынка. В случае массового выброса такого имущества рынок обрушится, соответственно, обрушится и экономика.
"Казахстанская федерация недвижимости недавно стала членом Международной федерации недвижимости FIABCI. Вступление в эту организацию дало возможность участникам казахстанского рынка недвижимости пройти обучение по международным образовательным программам и больше узнать о принципах работы, актуальных для мирового рынка недвижимости. Мы узнали, что среднемировая ставка по ипотеке составляет порядка 6,7%, при этом она не изменилась, и сегодня претерпели изменения лишь требования к заемщикам - на получение ипотечного кредита могут рассчитывать лишь граждане, имеющие хорошую ипотечную историю. Принятая в развитых странах ставка по кредиту, как правило, начисляется из расчета инфляция плюс два процента, арендная плата не превышает одного процента от стоимости жилья, налог на недвижимость обычно берется в размере $60 с каждой тысячи долларов стоимости недвижимости. Такие стандарты радикально отличаются от принятых у нас, и это не может не сказаться на состоянии рынка", - считает представитель ассоциации оценщиков. На фоне стагнации отечественного рынка рынок недвижимости зарубежной демонстрирует рост на 30-40% в год, хотя специалисты и не берутся судить о том, является ли этот рост следствием кризиса или результатом естественного пути развития. По наблюдениям директора компании Invest Realty Аиды Даулеталиной, в последнее время изменилась география инвестиций в зарубежную недвижимость. Если еще 2-3 года назад казахстанцы активно покупали недвижимость в странах Европы, то сегодня на европейском направлении ощущаются результаты мирового кризиса и цены не растут столь же бурными темпами, как раньше, а в некоторых странах даже снижаются. Для казахстанских покупателей представляют интерес страны с хорошим климатом, низкими ценами и большим потенциалом развития. Этим критериям соответствуют азиатские государства - Таиланд, Малайзия, Китай (последний открывает свой рынок недвижимости для иностранных граждан). Казахстанские инвесторы также проявляют интерес к рынкам недвижимости стран Латинской Америки и Африки, арабских государств.
Социальная обстановка: под напряжением
Что касается рынка внутреннего, то всплеск социального недовольства действительно не замедлил дать о себе знать конфликтами с участием обманутых дольщиков и граждан, пострадавших от последствий кризиса на ипотечном рынке. Так, инициативная группа алматинцев, объединившая тех, кто взял ипотечные кредиты на пике цен на недвижимость, объявила о создании общественного движения "Оставим народу жилье". Участники движения задаются вопросом, почему они должны выплачивать кредиты по докризисным ставкам, хотя сегодня цена на взятые в ипотеку квартиры упала вдвое? Для участников движения данный вопрос злободневен вдвойне, поскольку кризис неблагоприятно сказался на их финансовом положении, многие были вынуждены свернуть свой бизнес и сегодня, по словам самих жертв ипотечного кризиса, их доходов едва хватает на то, чтобы прокормить семью. Риелтор Эльмира Искакова, например, рассказала, что с начала года была вынуждена свернуть свой бизнес и в настоящий момент не может выплачивать кредит за квартиру, в свое время стоившую $300 тыс. Банк трижды давал ей отсрочку по выплатам, но это не изменило ситуацию, поскольку источника постоянного заработка у г-жи Искаковой нет. Представители банка обещают выставить квартиру на торги, однако из-за снижения цен на недвижимость заемщице предстоит выплатить разницу между стоимостью продажи и суммой оставшегося долга. По мнению участников движения, государство должно не устраняться от решения вопроса, перекладывая ответственность на плечи пострадавших, но выступить в роли регулятора и принять меры для предотвращения кризиса неплатежей.
Относиться к данной инициативе можно по-разному. С одной стороны, нельзя отрицать того, что люди, взявшие ипотечные кредиты, сами загнали себя в кабалу, не просчитав возможных последствий рискованного шага. Вместе с тем надо признать, что в аргументах заемщиков есть доля истины - ведь цены на жилье росли как на дрожжах, банки активно предлагали ипотеку, и на тот момент оформление кредита казалось многим единственным шансом обрести собственную крышу над головой и прекратить скитания по съемным квартирам, тем более что о достоинствах ипотеки банкиры говорили много, о связанных же с ней рисках информации было заметно меньше. Представители общественного движения утверждают, что принудительное выселение заемщиков из залоговых квартир обернется массовыми волнениями и настаивают на проведении перерасчета стоимости взятых в ипотеку квартир с учетом сегодняшних цен на рынке недвижимости, просят снизить ставки по ипотечным кредитам до 5% годовых и в любом случае ввести отсрочку выплаты по кредитам на 2-3 года. "Кризис нанес удар по мировой экономике, и в других странах люди, взявшие ипотечный кредит, оказались в таком же тяжелом положении. Но власти этих стран принимают меры, которые могли бы смягчить удар. Мы обратились к главе государста и в правительство с просьбой пересмотреть стоимость залоговых квартир и произвести перерасчет в соответствии с нынешними ценами на недвижимость, а также снизить ставки по ипотечным кредитам и отсрочить их выплату на два-три года", - заявила представитель движения Сания Ниязова.
Мнение о том, что и нашему государству в любом случае не следует устраняться от решения проблем данной категории граждан, поддерживают казахстанские правозащитники, утверждающие, что в противном случае в зоне риска окажется не только социальная обстановка, но и банковская система. По мнению правозащитника Сергея Уткина, просто простить людям долг нельзя, поскольку в этом случае будет создан сомнительный прецедент. Но государство может предоставить заемщикам двухлетнюю отсрочку на выплату ипотеки, взяв на этот период на себя обязательство вносить платежи, но не в полном, а в половинном размере. В этом случае объем полученных банками средств в любом случае превысит сумму, на которую можно было бы рассчитывать при продаже залогового жилья. Однако такой механизм поддержки должен действовать лишь в отношении тех, кто действительно рискует остаться без жилья в случае отъема взятой в ипотеку квартиры. Кроме того, информация о получателях государственной помощи должна быть абсолютно прозрачной и доступной, чтобы каждый мог узнать, кому и почему оказывает помощь государство, каков размер этой помощи. На прошлой неделе Премьер-Министр Карим Масимов поручил председателю Ассоциации финансистов Казахстана Серику Аханову разобраться с проблемами заемщиков, обсудить ситуацию с банками и изучить возможности ее разрешения.
Другой пострадавшей от кризиса на рынке недвижимости стороной оказались участники долевого строительства. По мере обострения ситуации на рынке недвижимости достоянием гласности становились многочисленные истории граждан, вложивших средства в свое будущее жилье, перспектива получения которого, равно как и возврата денег, со временем казалась все более призрачной. Названия ряда компаний - достаточно вспомнить "Алматыинвестстрой" или "Верный.kz" - с некоторых пор прочно ассоциировались не с реализуемыми данными участниками рынка строительными проектами, но со скандалами вокруг проблемы обманутых дольщиков. Последние же вплоть до последнего времени ощущали себя оставленными один на один со своими переживаниями: на первый взгляд, об обманутых дольщиках было сказано немало, но фактически людям, оказавшимся в заложниках у недобросовестных или не рассчитавших свои финансовые силы застройщиков, предложили не такой уж широкий выбор действенных механизмов помощи. Рассчитывать на финансовую поддержку в рамках инициированной государством программы поддержки дольщиков могли в первую очередь дольщики, вложившие средства в объекты, строительство которых близилось к завершению; однако зачастую в ходе "разбора полетов" выяснялось, что застройщик даже не выкупил земельный участок, и дольщикам таких компаний рассчитывать на поддержку государства не приходилось.
Проблеме обманутых дольщиков было посвящено совещание, недавно состоявшееся в правительстве. Согласно озвученным в ходе совещания данным Генеральной прокуратуры, в ходе проведенных проверок выяснилось, что наибольшее количество нарушений со стороны застройщиков связано с ведением строительства без соответствующих разрешительных документов, компании также были замечены в уклонении от уплаты налогов, в нецелевом использовании средств дольщиков. По данным Генпрокуратуры, со стороны 123 компаний, привлекших средства дольщиков на сумму свыше Т100 млрд, наблюдается затягивание сроков сдачи объектов, на некоторых объектах работы вообще не ведутся. Генеральной прокуратурой наложен арест на 108 объектов недвижимости и транспортных средств недобросовестных застройщиков, по результатам совместной проверки Генпрокуратуры и финполиции возбуждено восемь уголовных дел в отношении компаний "Верный.kz", "Алматыинвестстрой", "BS Group", "Казкоммерцинжиниринг", "Казглавстрой", "Казстрой", "Столичная недвижимость", "Стальстрой С". По факту хищения денежных средств участников долевого строительства арестованы руководители строительных компаний "Арка Курылыс компаниясы НТ", "Фабрика недвижимости", "Астана-Шебер", "Гранд Престиж Строй", Kazakstan Invest Group-A, NS-K, "Бразерс компани", "КазГлавСтрой", "Алматыинвестрой".
Лидерство по количеству проблемных объектов удерживают Астана и Алматы, потому логично, что именно эти города получают значительную часть средств. Так, для поддержки строительных компаний Астаны государством было выделено Т107 млрд, в том числе Т48,8 млрд через фонд устойчивого развития "Казына", Т17,2 млрд - на завершение проблемных объектов и Т41 млрд - на выкуп квартир. Через "Казыну" профинансировано строительство 34 столичных объектов, в 45 объектах будет осуществлен выкуп квартир, 82 объекта планируется завершить за счет собственных средств застройщиков, 19 из 24 астанинских строительных объектов, отнесенных к категории проблемных, планируется достроить созданным при акимате столицы ТОО "Жана Курылыс" с привлечением средств, выделенных правительством. Что касается объектов, строительство которых находится в начальной стадии, то их возведение будет прекращено, а вложенные деньги либо вернут дольщикам либо направят на строительство других объектов.
ТОО со стопроцентным уставным капиталом акимата для завершения строительства объектов, изымаемых у недобросовестных застройщиков, создано и в южной столице на базе ГКП "Предприятие капитального строительства аппарата акима города Алматы". Основной задачей предприятия является завершение строительства объектов, изымаемых у недобросовестных застройщиков и передаваемых в коммунальную собственность акимата. Глава города поручил компетентным службам взять под контроль все строящиеся объекты и оказывать поддержку дольщикам; представителям же коммунальных служб было предложено рассмотреть возможность снижения затрат при подключении коммунальных услуг к домам дольщиков. По данным на конец июля, в южной столице насчитывалось 108 жилых комплексов, строящихся за счет привлечения средств дольщиков. Из 28 533 квартир, насчитывающихся в данных комплексах, 12 105 выкуплены дольщиками. Как и в Астане, все строящиеся объекты поделены на несколько групп: возведение 53 комплексов застройщики обязались закончить самостоятельно, без поддержки из бюджета, а еще 50 объектов - не в состоянии завершить своими силами; по госпрограмме в 2008 году финансируется строительство 24 комплексов, в резервный список финансирования включено 7 объектов, еще 5 строек отнесены к категории проблемных. По 55 объектам, на завершение строительства которых потребуется привлечение дополнительного финансирования, в нынешнем году через "Казыну" банками второго уровня будет выделено Т59 млрд для 18 застройщиков, из которых во втором квартале 15 застройщикам выделено свыше Т22 млрд.
Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА
