Первыми семь-восемь лет назад к его освоению приступили граждане Великобритании, затем - немцы и жители скандинавских стран, несколько позже интерес к болгарскому рынку недвижимости появился у бывших коллег по соцлагерю, в первую очередь у россиян и граждан Украины, в некоторых районах появились даже русские кварталы. Сравнительно недавно болгарские туристические компании и фирмы, работающие в сфере недвижимости, впервые громко заявили о себе на казахстанском рынке. Тем не менее за последние три года, как утверждает представитель Laguna Realty, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в области приобретения эксклюзивной недвижимости в Болгарии и других странах, Атанас НЕНОВ, произошел неимоверный рост числа совершенных нашими гражданами сделок по покупке болгарской недвижимости.

"Мы являемся партнерами с туристической Bulgarian VIP Tours (BVT), на протяжении нескольких лет организующей чартерные рейсы из Алматы в Варну, и могу с уверенностью сказать, что примерно треть пассажиров этих рейсов являются нашими потенциальными клиентами. Эти люди едут отдохнуть, но могут выделить два-три дня, чтобы посмотреть болгарскую недвижимость. Интерес к последней огромен, в том числе и со стороны СМИ. Еще три года назад такого всплеска не было, живое внимание наблюдается со стороны как потенциальных покупателей, так и риелторских компаний. Мы стали первой в своей сфере болгарской компанией, открывшей здесь свое представительство, и это позволяет надеяться на хорошие перспективы работы. Клиенты могут прийти к нам в офис, получить информацию на хорошем русском языке, мы даем возможность связаться с головным офисом в Болгарии, организуем ознакомительные поездки. Другое направление работы нашего представительства связано с заключением договоров с местными риелторскими компаниями, поскольку многие из них тоже хотят выйти на болгарский рынок", - отмечает он.

Туризм как катализатор развития рынка недвижимости          

Те, кому довелось побывать в Болгарии 20 лет назад, сегодня не узнают страну, утверждает г-н Ненов. В последние годы активно развиваются строительная индустрия, различные направления туристического бизнеса. Ежегодно на 40-50% растет число приезжающих сюда туристов. Известно, что песчаные пляжи на Черноморском побережье Болгарии являются одними из самых чистых, безопасных и благоустроенных в Европе. Там гостей принимали давно, с середины прошлого века, и такие курорты как "Солнечный берег" и "Золотые пески" известны далеко за пределами страны. В ряде регионов побережья, особенно в северной части, с социалистических времен хорошо была развита курортная инфраструктура, однако в капиталистическую эпоху старые объекты - дома отдыха, санатории - были приватизированы и полностью реконструированы, появилось много новых гостиниц. Активному развитию пляжного туризма на Черноморском побережье Болгарии, безусловно, способствуют и климатические условия региона, в частности, большое количество солнечных дней - свыше 300 в году.

Наряду с пляжным активно развивается туризм горный. На горнолыжных курортах Болгарии хорошо развита инфраструктура - обустроены подъемники и трассы (на случай теплой зимы - с искусственным снегом), в маленьких деревушках, расположенных близ горнолыжных центров, открываются отели и рестораны. Самый южный горнолыжный центр Пампрово, расположенный в 260 км от Софии на высоте 1650-1926 м над уровнем моря, характеризуется обилием солнечных дней и мягкой зимой, сюда приезжают преимущественно туристы из англоязычных стран. "Изюминкой" самого нового болгарского зимнего курорта Банско является сочетание природы Пиринских гор, национального заповедника, внесенного ЮНЕСКО в список объектов мирового природного наследия, и атмосферы старинного города, известного многочисленными культурными памятниками. Лыжный сезон в Банско длится с середины декабря до середины апреля, а благодаря обильным снегопадам толщина снежного покрова достигает здесь двух метров. Горнолыжный курорт Боровец, расположенный в 72 км от Софии на высоте 1300 м над уровнем моря, известен как самый старый - он был основан в XIX веке - и престижный.

По словам г-на Ненова, сегодня в Болгарии активно развивается оздоровительный туризм: "Если поначалу все туристы рвались отдохнуть на море, а про лечебные курорты забывали, то сейчас забота о своем здоровье становится образом жизни, соответственно, растет популярность этого направления. На территории страны находится более 100 минеральных источников, неподалеку от которых строятся СПА-центры, санатории, лечебные учреждения. Государство поддерживает развитие этого сектора. Кроме того, оценивая его выгоды, не следует забывать и о климатическом факторе. Возможность отдохнуть на море или на горнолыжном курорте так или иначе ограничена рамками сезона, а комплексы при минеральных источниках работают круглый год".

В цене море и горы

Активное развитие туристской индустрии стало одним из факторов, стимулировавших оживление болгарского рынка недвижимости. Если еще в 2002 году средняя цена квадратного метра держалась на уровне $200-300, то сейчас, свидетельствуют представители инвестиционных компаний, она достигает 800-1000 евро за ту же единицу площади, а в приморской зоне на первой линии и того выше - 1500-3000 евро. Наиболее высоким спросом пользуются апартаменты на горнолыжных и морских курортах, а также в Софии. Современное жилье обычно продается в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией, обустроенной бассейном, зеленой зоной и парковкой. Новостройки в районе самых известных морских курортов "Золотые пески" и "Солнечный берег", горнолыжных Банско и Пампрово ценятся выше, чем в других регионах - здесь более развита инфраструктура, а приобретенную недвижимость можно выгодно сдать в аренду. Несколько дешевле обойдется покупка апартаментов в новостройке на море в Кранево, Равде, Китене, Созополе, Лозенце или в горах на Чепеларе. Для болгарского рынка недвижимости, в принципе, характерен большой, порой двукратный разброс цен на жилье в новостройках с одной стороны и в квартирах панельных домов, построенных 20 лет назад, с другой. Но даже в том случае, если разница в цене не столь велика, вторичное жилье считается неликвидным, и рост цен на этот вид недвижимости минимален.

Что касается среднестатистических показателей, то, по данным официального индекса рынка недвижимости Болгарии REMI, в последние годы ежегодный рост цен на квартиры и дома достигал 25-30%. В этом году столь впечатляющего ценового всплеска нет. Рынок страны в большей степени завязан на евро, чем на доллар, и в самой Болгарии влияние мирового финансового кризиса ощущается не слишком сильно. Однако многие страны Западной Европы, имеющие интересы здесь, испытывают определенные трудности. Но нет и падения цен - положение на болгарском рынке недвижимости можно назвать спокойным. Одним из ключевых факторов ценового роста стало вступление страны в ЕС в январе 2007 года. "С вступлением в Евросоюз у Болгарии появились обязательства по строгому соблюдению европейского законодательства, что оказалось большим плюсом для потенциальных покупателей недвижимости. Если, скажем, гражданин России или Казахстана решил приобрести квартиру в Болгарии, он на сто процентов может быть уверен в том, что его не ждут неприятные сюрпризы, связанные с покупкой. Наша страна стала европейским государством в полном смысле этого слова, и инвестировать в недвижимость можно без опаски. Отдача от такого приобретения очевидна. С одной стороны, недвижимость можно приобрести с инвестиционной целью, особенно если речь идет о домах или квартирах, расположенных на побережье. Хозяин может приезжать на отдых в горячий сезон, а на протяжении всего остального времени выгодно сдавать жилье и получать прибыль. С другой - владельцу на руку и рост цен на квадратные метры", - говорит г-н Ненов.

Хотя вступление в Евросоюз вызвало некоторый рост потребительских цен, они по-прежнему остаются одними из самых низких в Европе и более низкими, чем в Казахстане. Сравнивая цены на потребительские товары, представители болгарских компаний, приезжавшие на весенние выставки по недвижимости, отмечали, что Алматы имеет более высокую планку по всем статьям, за исключением, пожалуй, бензина и сигарет. В актив Болгарии как направления для инвестиций в недвижимость можно занести политическую стабильность, отсутствие религиозных конфликтов, а также минимальный (с точки зрения жителей стран СНГ) языковой барьер. Многие представители старшего поколения очень неплохо знают русский язык еще с тех времен, когда Болгарию в шутку называли шестнадцатой республикой СССР. И хотя в 1990-е по стране прокатилась волна отрицания всего, связанного с социалистической эпохой, сегодня ситуация меняется. По словам г-на Ненова, возвращается интерес к русскому языку, в том числе и у представителей молодого поколения, издаются русскоязычные газеты, демонстрируются фильмы.

Юридические процедуры

Говоря о юридических особенностях приобретения недвижимости в Болгарии, представитель Laguna Realty отметил, что законодательство страны разрешает приобретение недвижимости иностранными гражданами без особых ограничений, за исключением одного "но" - кроме покупки земли. Однако тем же законодательством не возбраняется регистрация фирмы на имя иностранца (данная процедура обойдется в сумму около 700-800 евро) и приобретение участка в качестве юридического лица. Свои нюансы имеются при покупке разных видов недвижимости. Так, при оформлении сделки на покупку квартиры (а приобрести ее в собственность может как физическое, так и юридическое иностранное лицо) одновременно с собственно жильем оформляется так называемая "идеальная часть" участка земли, находящаяся прямо под домом и "попадающая" под жилье. Обычно она составляет 0,3-5 квадратных метров и является в некоторой степени условным понятием. "Для иностранных клиентов подобная "нагрузка" может быть и невыгодна, ведь зачастую они хотят купить квартиру и только квартиру. Поэтому застройщики предлагают разные решения, но если "идеальная часть" подлежит продаже, покупателю придется зарегистрировать компанию. Возможно, в таком подходе есть свой плюс, ведь когда иностранный гражданин приезжает и приобретает недвижимость, он, скорее всего, строит планы на будущее и если в дальнейшем захочет развивать бизнес в этой стране, создание компании будет ему только на руку. Регистрация фирмы занимает около 10 дней или двух недель, на это время покупатель должен предоставить определенную сумму в банк в качестве гарантии. Затем эти деньги будут переоформлены в счет уставного капитала, но не исключен и такой вариант, при котором он сможет забрать их обратно. Хотя пенсионерам или людям, не имеющим далеко идущих планов в сфере бизнеса, такая процедура может показаться громоздкой", - комментирует г-н Ненов.

В случае если недвижимость приобретается без земли, иностранные владельцы имеют равные права с гражданами Болгарии. Зарубежные покупатели - как физические, так и юридические лица - могут купить виллу. В этом случае первые могут оформить длительную аренду, минимальный срок которой составляет четыре года. При продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли, но она составляет незначительную долю (1-10%), поэтому о высокой арендной плате, как правило, говорить не приходится. Такой вариант покупки наиболее приемлем для тех, кто приобретает недвижимость для периодических краткосрочных визитов, например, на время летнего отдыха.

Что касается величины налогов на недвижимость, то в этом плане иностранные граждане находятся в одинаковых условиях с болгарами. Согласно законодательству страны, ежегодным налогом на недвижимое имущество облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. В двухмесячный срок с момента покупки недвижимости новый владелец обязан задекларировать ее в налоговой службе, указав основные данные - год строительства, используемые стройматериалы, конструктивные особенности, цена приобретения, этажность. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена, определенная территориальной налоговой службой. По словам г-на Ненова, в зависимости от местности налоговые ставки колеблются в пределах 0,15-0,20%  от стоимости недвижимости, и, как правило, выплаты не очень велики - налог за квартиру средней стоимостью 100 тыс. евро составит около 200 евро в год.

Нюансы строительства

Ставки оплаты коммунальных услуг, напротив, достаточно трудно назвать низкими, да и перечень коммуникаций, доступных владельцам болгарской недвижимости, что называется, по умолчанию, более скромный, чем в Казахстане. Однако если нам только предстоит свыкнуться с мыслью о самой возможности перехода на автономные системы коммуникаций, то владельцы болгарской недвижимости уже проделали этот путь, и сегодня на рынке представлен большой выбор оборудования разной ценовой категории. К болгарской квартире гарантированно подведены холодная вода, канализация и электричество. При этом последнее наряду с центральным отоплением стоит намного дороже, чем в Казахстане, а на трубах с холодной водой установлены приборы учета. Раньше в стране практически не было централизованной системы подачи газа. Опыт установки таких систем появился относительно недавно, 7-8 лет назад, так что вполне возможно, что некоторые владельцы жилья в индивидуальном порядке вскоре перейдут на газовое отопление, хотя его стоимость трудно назвать низкой.

"Добыча газа у нас не развита, и потому цена на этот вид сырья не очень низкая. Первоначальные затраты на установку системы со временем, конечно, окупятся, но происходит это не скоро, где-то через четыре или пять лет", - утверждает представитель Laguna Realty. Впрочем, альтернативой индивидуальной системе газового отопления становится отопление электрическое. Выгодно отличается от казахстанских реалий ситуация с телекоммуникационной инфраструктурой. На установку телефона в доме или квартире уходит не больше двух недель, причем владелец получает в свое распоряжение цифровой канал с хорошей скоростью и чистым звуком. Доступно также подключение кабельного Интернета, телевидения на 60 каналов, в число которых входят и российские, а также электронной системы охраны. Установка собственной спутниковой тарелки обойдется примерно на две трети дешевле, чем в Казахстане.

Заметные различия между болгарским рынком недвижимости и рынками недвижимости постсоветских государств, в том числе и Казахстана, наблюдаются не только в организации системы коммуникаций, но и в архитектуре жилых зданий. В непростых климатических условиях нашей страны все еще актуально возведение стен в 2,5 кирпича, в то время как в Болгарии строят в один кирпич, а прочность здания повышается за счет возведения несущего каркаса из армированного бетона. К сожалению, такая конструкция не способствует повышению теплоизоляции, и потому требуется предпринять дополнительные меры на гипотетически возможный случай холодной зимы. А вот в чем болгарские дома дадут фору нашим постройкам, так это в многообразии архитектуры (как исторической, так и современной постройки) и планировочных решений. Планировкой квартиры очень часто предусмотрено наличие маленького складского помещения, многие владельцы жилья приспосабливают балконы под жилые комнаты или кухни. Чердаки домов проектируются с таким расчетом, чтобы при необходимости после грамотного ремонта, обустройства гидро- и теплоизоляции их можно было использовать в качестве жилого помещения.

В болгарских новостройках квартиры сдаются в чистовой отделке, включающей в себя ровные стены, покрашенные акриловой краской, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, высококачественную сантехнику, окна ПВХ, межкомнатные двери. В последние годы большинство компаний-застройщиков взяли на вооружение практику меблировки квартир в соответствии с пожеланиями покупателей, а некоторые оснащают продаваемое жилье даже аксессуарами - столовыми приборами, посудой, бытовой техникой, косметикой для ванной. По карману компании покупка таких вещей ощутимого удара не нанесет, зато покупатель по достоинству оценит наличие приятных мелочей. Серьезные компании (Laguna Realty в этом плане не является исключением) предоставляют услугу управления недвижимостью, адресованную в первую очередь тем, кто в силу разных обстоятельств не может проводить длительное время в приобретенной квартире или доме. Впрочем, о состоянии своей недвижимости, об управлении ею владелец может узнать в режиме онлайн, не переживая за сохранение конфиденциальной информации.

Значительная часть жилья в современных комфортабельных комплексах сегодня приобретается на этапе строительства, в период действия наиболее привлекательных цен и условий оплаты. При этом среди солидных компаний получило распространение предоставление клиентам такой услуги, как предварительное знакомство с потенциальным приобретением. Заинтересованному лицу, в зависимости от интересующих вариантов, покажут объекты, уже построенные или предлагаемые компанией, а также находящиеся в процессе строительства. Если клиент решается на покупку недвижимости - а большинство из них за время ознакомительной поездки, как правило, присматривают идеальные для себя варианты - компания берет на себя затраты на авиаперелет и проживание. Покупатель, в свою очередь, оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости выбранной недвижимости, и подписывает предварительный договор, в котором согласовывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Покупатель обязуется соблюдать сроки оплаты, а застройщик - своевременно сдать новостройку в эксплуатацию и обеспечить качество строительства.

Потенциальные покупатели иностранной недвижимости в процессе выбора направления для вложения средств значительную долю внимания уделяют визовым вопросам. Действительно, возможность получить разрешение на въезд в страну, избежав многоступенчатых бюрократических процедур, может стать весомым аргументом в процессе принятия конечного решения. И в этом плане Болгария также имеет свои плюсы. С одной стороны, с 2010 года она войдет в Шенгенскую зону, и наличие болгарской визы даст возможность беспрепятственно путешествовать по всей Европе. Вместе с тем, отмечает г-н Ненов, сегодня порядок получения болгарской визы для граждан Казахстана достаточно либерален. "Казахстанец может поехать в Болгарию в качестве туриста как в индивидуальном порядке, так и по приглашению физического или юридического лица, при этом по туристической визе время пребывания в стране ограничивается 30 днями, а по визе, выданной на основании приглашения - 3 месяцами. Если есть планы относительно постоянного проживания в Болгарии, владелец недвижимости может сдать документы на оформление долгосрочной визы, а это влечет за собой возможность получения права на временное местожительство как для главы семьи, так и автоматически для ближайших родственников. Однако для этого все же нужны веские основания. Существует и такой момент, что при получении права на временное местожительство иностранный гражданин должен находиться на территории Болгарии не менее 6 месяцев в году", - поясняет г-н Ненов.

Практика приобретения недвижимости за границей пока не слишком распространена в Казахстане. Но участники отечественного рынка не исключают, что в условиях отсутствия ясности на рынке внутреннем гражданам, имеющим средства и испытывающим необходимость в улучшении жилищных условий, приобретение квартиры или дома за рубежом может показаться привлекательным способом решения квартирного вопроса. Свою роль в принятии решения может сыграть и тенденция к глобализации, ведь обеспеченные семьи нередко отправляют своих отпрысков на обучение в страны Европы, а в этом случае наличие собственного жилья в одном из европейских государств - большой плюс. Что касается привлекательных направлений, то потенциальным покупателям предстоит определиться  с их выбором, взвесив все "за" и "против".

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА