- Как вы охарактеризуете рынок недвижимости и ипотеки сегодня?

- В целом на рынке недвижимости происходит определенное оживление, которое я бы назвал настороженным. Потому что, с одной стороны, экономика развивается достаточно успешно, 2010-2011 годы можно занести стране в зачет по выходу из кризиса. С другой стороны, немало факторов свидетельствует о возможности второй волны кризиса. Понятно, что инвесторы задаются вопросами не только по поводу рынка недвижимости, но и о судьбе фондовых, товарных рынков. Поэтому цены на недвижимость расти не торопятся, ведь все четко понимают, что если цены на нефть завтра упадут, то в стране может наступить рецессия - как самый худший сценарий.

Сейчас цены на недвижимость в Алматы поднимаются средним темпом по 10% в год. При этом увеличилось также количество сделок с недвижимостью в Алматы во 2-й половине 2011 года по сравнению с 1-й половиной 2010 года на 13,7%. Мы считаем, что подъем цен носит достаточно объективный характер. Во-первых, увеличиваются доходы населения, увеличивается ВВП, ВРП, соответственно, увеличивается количество сделок на рынке и растут цены на недвижимость. Но происходит это в достаточно плавном режиме, и нет такой эйфории, которая была в прежние годы, когда цены росли на 10-15% ежеквартально.

- Что происходит на рынке ипотеки?

- Что касается рынка ипотеки, то он, безусловно, очень взаимосвязан с рынком недвижимости. И здесь тоже можно говорить о некотором оживлении. Банки начинают более активно выдавать ипотеку. Но делают это осторожно, потому что, с одной стороны, многому научились во время кризиса, а с другой - учитывают возможность второй волны. Поэтому кредитовать сейчас значительные объемы ипотеки или выдавать рисковые кредиты с минимальным первоначальным взносом, с высокими LTV банки тоже не торопятся. Понятно, что и круг потенциальных клиентов ипотеки по нынешним требованиям банков достаточно узок. Можно отметить главный уходящий тренд этого года - рефинансирование банками кредитов друг друга. По сути это не меняет количества ипотечных кредитов на рынке, хотя улучшает для клиентов условия кредитования.

Я думаю, что в этом году мы увидим рост ипотечного портфеля в районе 10%. Причем это показатель относительно выдач прошлого года. А само увеличение ипотечного портфеля может быть не более 2-3%.

- Чего ждать, если текущие тренды сохранятся?

- Если мы говорим про текущий тренд, рост ВВП Казахстана 5-6%, то цены на недвижимость будут расти в районе 10-12% в год. Соответственно, банковские активы по ипотеке также будут расти примерно на 10-15% в год. Текущие тренды достаточно неплохие для РК, цены на нефть сейчас высоки, и можно ожидать роста ВВП.

- Чего ждать в ближайшем будущем в случае второй волны кризиса?

- Что будет в будущем - это большой вопрос. Потому что сейчас все зависит не только от казахстанской экономики, но и от международной ситуации. Если наступит вторая волна кризиса, чего очень многие опасаются, то, безусловно, цены на недвижимость будут падать. Мы рассматриваем генеральный вариант - падение цен до 70 долларов за баррель, в этом случае цены на недвижимость упадут не так критично - в районе 15-20% в целом по РК.

При этом если цены на нефть упадут и будут целый год держаться на уровне 45 долларов за баррель, то недвижимость подешевеет на 30-35% в целом по Казахстану. В каких-то городах этот показатель может быть больше, в каких-то меньше.

- Как финансовые институты могут обезопасить себя перед возможной угрозой нового кризиса?

- Наша компания сейчас проводит комплексную работу по изучению макроэкономических рисков. Мы пытаемся проанализировать, какие цены на нефть будут в ближайшие 2-3 года, потому что, хотим мы этого или нет, но экономика Казахстана сильно завязана на этом показателе, и, соответственно, именно он во многом предопределяет рост или рецессию по ВВП, рост отдельных отраслей, доходов населения и т.д.

- Стоит ли ожидать изменений условий кредитования в ближайшие годы?

- В ближайшие год-два банки, скорее всего, будут сохранять достаточно жесткие требования к заемщикам. И, скорее всего, многие не смогут взять кредит или не смогут найти условия, которые бы их устроили. И это будет значительно сужать потенциальный рынок клиентов. Поэтому сейчас очень важно сделать анализ риска платежеспособности по клиентам, анализ кредитоспособности, чтобы вероятность возврата кредитов была достаточно высокой. Но в целом по ставкам, я думаю, стоит ориентироваться на простую формулу - инфляция + 5%. Это нормальная средняя рыночная ставка по ипотеке для нашей страны. Но, к сожалению, такой макроэкономический показатель, как инфляция, не зависит от банков.

Е. А.