"БТА-Ипотека" выдвигает инициативы, связанные с урегулированием проблем с заемщиками
3 февраля руководство "БТА-Ипотеки" прокомментировало для журналистов итоги года и прогнозы относительно развития событий в прошлом году. По признанию президента компании Сагындыка Кусаинова, несмотря на сложности, которые "БТА-Ипотека" переживала в 2009 году вместе со всем рынком, работая на стыке двух самых проблемных сегментов рынка - недвижимости и розницы, и убытки в размере Т4,7 млрд, год стоит отнести компании "в зачет". Обосновывая свою точку зрения, г-н КУСАИНОВ отметил, что несмотря на убытки, компания смогла сформировать провизии на уровне Т7,5 млрд и избежала дефолтов по внешним и внутренним облигациям, которые составляют главную часть ее долгов, и держателями которых являются пенсионные фонды. Отвечая на вопрос о размере выплат в 2010 году, вице-президент компании Кайрат АЛТЫНБЕКОВ отметил, что это Т4,5 млрд прямых выплат, из которых Т4 млрд приходится на май-июнь и Т0,5 млрд - на конец года. По мнению г-на Кусаинова, это вполне посильные выплаты, и вообще у компании достаточно длинная и взвешенная структура пассивов, причем последние выплаты приходятся на 2016 год. Что касается возобновления АФН лицензии и возвращения к выполнению пруденциальных нормативов, то президент компании считает, что пролонгированного срока до конца марта будет вполне достаточно для выполнения этой задачи и лицензия будет возобновлена. Вообще сделанные комментарии не оставляли впечатления чего-то похожего на агонию под влиянием происходящего и происходившего на рынке и в группе или какой-то излишней жесткости по отношению к заемщикам, как можно было подумать, исходя из акций протестов, организуемых некоторыми общественными объединениями. Уровень проблемных кредитов в банке сократился осенью на 4% до 18%, во многом благодаря предоставляемым заещикам отсрочкам и реструктуризации. За год было предоставлено 2 тысячи отсрочек на сумму около Т19 млрд и отменено пени по кредитам в размере более чем Т5 млрд, помимо этого проводилась масштабная реструктуризация. Нынешний уровень просрочек по кредитам признается компанией не столь плохим, учитывая общерыночный контекст, и г-н Кусаинов считает, что качество портфеля остается в компании лучше, чем в целом по банковскому сектору, где уровень проблемных кредитов составляет, по его оценкам, 30-32%. Компания исходит из сценария, согласно которому до конца года уровень просрочек будет сокращен до 12-13%, а в 2011 году "БТА-Ипотека" вернется к уровню меньше 10% просроченных кредитов, который существовал в конце 2008 года. Что касается цен на недвижимость, то ожидания состоят в их снижении на 5-7% под влиянием "сезонных факторов" и небольшом последующем росте в этом и следующем году на 10-15%. По словам управляющего директора Виктории САРЖЕВСКОЙ, активность в плане выдачи новых ипотечных кредитов будет невысока, поскольку главной задачей будет оставаться возвращение денег из действующего портфеля. В прошлом году было выдано новых ипотечных кредитов на сумму примерно в Т1 млрд, в то время как в момент бума в 2007 году объемы кредитования "БТА-Ипотека" составили Т54 млрд.
Что касается заемщиков, то во внесудебном порядке за прошлый год было реализовано 4 объекта недвижимости, причем во всех случаях это не вызывало возражений заемщиков. Количество судебных разбирательств, находящихся в разной стадии, составляет примерно 150. Во многих случаях к тому же речь идет о спорах с участием коммунальных служб из-за невыплаты коммунальных платежей, что не является в чистом виде отношениями кредитора и заемщика.
Компания как моноигрок, сосредоточенный исключительно на рынке ипотеки, выдвигает также инициативы, связанные с урегулированием проблем с заемщиками, которые могут стать интересны для рынка в целом. По мнению г-на Кусаинова, возможные компромиссы лежат прежде всего в создании механизмов, связанных с арендой, при которой проблемные заемщики теряют права собственности, но сохраняют на кризисный период право проживания. Компания, в частности, апробирует для проблемных заемщиков, имеющих единственное жилье, вариант аренды с возможными ставками ниже рыночных. (Г-н Кусаинов отмечает, что компания исходит из того, что речь идет о жилье без мебели.) При этом в идеальном варианте, после какого-то периода аренды, восстановив платежеспособность, заемщик снова сможет выкупить жилье, причем по балансовой стоимости, которая будет значительно меньше, чем стоимость жилья в период бума и даже меньше суммы выданного кредита, и очевидно, будет привязана к текущим рыночным ценам. В то же время президент компании негативно оценивает предложения объявить всеобщую двухлетнюю отсрочку, поскольку неясно, кто в таком случае будет платить за компанию проценты кредиторам. Кроме того, двухлетняя отсрочка "никак не стимулирует заемщиков к скорейшему восстановлению платежеспособности". Поскольку, учитывая особенности менталитета, "они могут спокойно полтора года поплевывать в потолок, а затем начать искать работу". Кроме того, такая отсрочка была бы несправедливой по отношению к стандартным заемщикам, которые, несмотря ни на что, платят в полном объеме.
Что касается еще одной инициативы, то она состоит в готовности компании наравить до 5% жилья, находящегося на ее балансе, для социальной аренды. Определенной категории заемщиков - инвалидам, семьям, потерявшим кормильца и многодетным семьям, находящимся в тяжелом положении, предлагается 18-месячная аренда без каких-либо арендных платежей, только с выплатой коммунальных. (Очевидно, эти семьи должны будут освободить, однако, более дорогое жилье.) Что касается будущего, то г-н Кусаинов не исключает, что сроки социальной аренды могут быть затем пролонгированы. Другой альтернативой является содействие в дальнейшем и в попадании в какие-то госпрограммы, которые могут появиться, поскольку во всем мире социальная аренда финансируется фондами с участием государства.
Николай ДРОЗД
