Как считают эксперты, представляющие государственные структуры, во многом неудовлетворительное качество жилья является следствием не только пробелов в нормативной базе, но и результатом дефицита ответственности со стороны специалистов на местах. По мнению, например, директора представительства АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына” в Алматы Сергея Лазарева, для обеспечения надлежащего качества строительства сегодня действует масса нормативных документов, и лишь их точное исполнение гарантирует искомое качество, а “изобретать велосипед” не следует. Организация-застройщик осуществляет все виды контроля - входной, операционный, инспекционный, геодезический, лабораторный, ведение журналов работ. Фонд недвижимости “Самрук-Казына”, напомнил г-н Лазарев, в свое время создавался с целью решения проблем, накопившихся на рынке недвижимости, а именно для улучшения качества строительства, решения проблем дольщиков. На сегодняшний день фондом решен вопрос по 3 тыс. дольщикам, введено в эксплуатацию 16 проблемных жилых объектов, еще 5 жилых комплексов находятся в стадии завершения с готовностью более 90%; общая площадь введенных в эксплуатацию объектов составляет порядка 1 млн кв.м. В настоящее время фондом реализуется программа “Доступное жилье-2020”, в рамках которой ведется строительство жилого комплекса “Асыл Арман” площадью 118 000 “квадратов” и комплекса “Юнис Сити” на 27 000 квадратных метров. К слову, в постановлении правительства, касающемся ввода в действие программы “Доступное жилье - 2020”, определен не менее чем трехгодичный опыт строительства генерального подрядчика и застройщика и успешный ввод в эксплуатацию не менее 8 000 квадратных метров жилья.

“Мы несколько расширили понятия в области контроля, особенно в части входного контроля. Последний обычно включает контроль технической документации и качества материалов и конструкций; он начинается с поступления проектно-сметной документации застройщику, а затем заключается в постоянном наблюдении за качеством материалов и конструкций на объекте. Мы же расширили перечень мероприятий, и начинаются они с момента поступления в фонд заявки застройщика. Теперь проводится проверка финансово-хозяйственной деятельности застройщика за три предыдущих года, включая анализ финансовой отчетности, наличие судебных исков. На данной стадии фонд четко понимает, с кем ему предстоит иметь дело, каково финансовое состояние будущего застройщика, есть ли у него невозвращенные кредиты. Такая проверка снижает или сводит на нет риски вывода на какие-либо судебные иски денег, предназначенных для строительства. Впоследствии мы запрашиваем сведения о введенных в эксплуатацию объектах жилищного строительства и проводим анализ исполнения застройщиком обязательств по ним. Оцениваются такие данные, как соблюдение сроков ввода, наличие предписаний проверяющих органов, устранение этих замечаний; проводится проверка статуса земельного участка на предмет назначения, местоположения, наличия обременений”, - поясняет эксперт.

Приняв решение о входе в проект, Фонд недвижимости “Самрук-Казына” контролирует качество материалов, поступающих на стройплощадку. В частности, реализуется программа закупа стройматериалов через товарные биржи. Пока через биржи осуществляется закуп всего нескольких видов товара - металлопроката (в том числе арматуры), бетонораствора либо цемента и сухих смесей. Как отмечают эксперты, закуп через биржи позволяет если не исключить полностью, то заметно сократить коррупционную составляющую, которая, что греха таить, присутствует при закупе материалов. Проверяется наличие лицензии у застройщика, генподрядчика, проектировщика, организации, которая будет осуществлять авторский надзор и технический надзор. Одним из основных требований фонда по вступлению в проект является получение проектно-сметной документацией положительного заключения со стороны государственной вневедомственной экспертизы проектов, позволяющего четко определить сметную стоимость строительства, чтобы не допустить сверхсметного расхода денег. Выступая в своих проектах инвестором, обычно с долей в 80%, фонд взял на себя дополнительные функции по обеспечению финансирования строительства, по предотвращению вывода денег из проекта. Данный шаг предусматривает открытие в банке второго уровня специального счета. Заключается соглашение между застройщиком, фондом и банком, и в соответствии с условиями соглашения, расходование средств с данного счета осуществляется только с письменного разрешения фонда. Иными словами, любой платеж за приобретение материалов, выполненные работы и оказанные услуги сначала проходит проверку в фонде недвижимости, и последний лишь потом дает письменное разрешение в банк на расходование денежных средств.

“Строители знают, что на начальном этапе, обычно включающем бетонные работы, застройщик может существенно сэкономить средства из-за разницы между сметной и фактической стоимостью бетона и арматуры. В зависимости от разных марок бетона и арматуры экономия может достигать 10-24%. Чтобы у застройщика не возникло искушения потратить сэкономленные деньги не самым подходящим способом, мы разработали схему, предусматривающую открытие так называемого “специального счета №2”, на котором происходит ежемесячное аккумулирование сэкономленных средств. Эти деньги можно задействовать потом, если возникнут непредвиденные затраты. Ведь, скажем, по отделочным материалам сметные цены ниже рыночных. По Алматы левкас в смете, скажем, указан на уровне 500-700 тенге за квадратный метр, хотя фактическая стоимость таких работ уже давно не опускается ниже 1000 тенге за “квадрат”. Именно для таких случаев и должны пригодиться сэкономленные деньги”, - объясняет представитель Фонда недвижимости “Самрук-Казына”.

Выступая не застройщиком, а инвестором, Фонд недвижимости не только не боится проверок, утверждает г-н Лазарев, но приветствует их и не видит смысла в попытках оспорить результаты проверок, проведенных госорганами. В свою очередь, представители фонда утверждают, что готовы принять самые серьезные меры, если будет получено предписание контролирующего органа. “В качестве самого красноречивого примера можно вспомнить большую проверку, проведенную в Алматы после того, как жильцы одного из комплексов, возведенных очень авторитетным застройщиком, пожаловались на холод в квартирах. Чтобы доказать соответствие материалов и конструкций СНИПам, в местах, указанных жильцами, производилось вскрытие стен и в результате выяснилось, что нарушений в строительстве не было, а причина холода в квартирах в том, что отопление не соответствовало параметрам. Проводится регулярный лабораторный анализ материалов, поступающих на стройки, на протяжении всего строительства ведется активная работа с проектировщиками и субподрядными организациями”, - констатирует эксперт. По словам г-на Лазарева, для обеспечения качественного строительства жилья фонд предпринял еще один шаг - на начальном этапе удерживается 3% от сметной стоимости работ, причем данная сумма выплачивается застройщику лишь спустя год после ввода объекта в эксплуатацию. Если в процессе эксплуатации выявляются нарушения, которые застройщик по каким-либо причинам отказывается устранять, средства используются на ликвидацию неполадок посредством найма другой организации. Принимая во внимание, что сметная стоимость строительства самых крупных объектов в Алматы, например, достигает Т16-17 млрд, то следует отметить, что фонд недвижимости аккумулирует достаточно внушительные суммы для устранения недоделок, допущенных застройщиками.

Согласие с тем, что существующая государственная система контроля качества строительства жилья, в принципе, должна справляться со своей задачей, выразил и начальник Управления государственного архитектурно-строительного контроля Алматы Аскар Тутбаев. В республике, по его мнению, существует хорошая нормативно-правовая база, способная обеспечить решение данного вопроса, “белых пятен” практически не осталось, особенно после того, как в 2011-2012 году был введен институт авторского технического надзора, персональные аттестаты. Ранее технический надзор в процессе строительства любых объектов был обезличенным. “Компания получала лицензию на технадзор и привлекала специалистов. Специалисты приходили, увольнялись и, по большому счету, не несли никакой персональной ответственности. В настоящее время, чтобы осуществлять технический надзор, необходимо сдать экзамен, ответить на тестовые вопросы; только после этого государство в лице ГАСК выдает аттестат. Аттестат подразделяется на три категории: несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети, техническое оборудование. И если, скажем, возводятся железобетонные конструкции, проводить проверку и подписывать документы имеет право только специалист, имеющий аттестат по несущим и ограждающим конструкциям”, - объясняет г-н Тутбаев. К слову, в прошлом году изменения коснулись и деятельности самого ГАСК. Если раньше данная структура находилась в подчинении акиматов, то с прошлого года деятельность ГАСК находится под контролем Агентства по делам строительства и ЖКХ. “Что дала передача ГАСК агентству? В первую очередь такой шаг позволил избежать дублирования функций. Например, когда мы начали строительство комплекса “Бухар Жырау”, контролировать нас имели право как ГАСК областного значения, представленный “Казстройкомитетом”, так и городской ГАСК, который подчинялся акимату. Для нас как для застройщиков это было неудобно”, - поясняет генеральный директор компании TS Development Еркенбек Калиев.

При существующей системе контроля качества в строительстве сдать объект, возведенный с грубыми нарушениями, по крайней мере в Алматы, невозможно, уверен г-н Калиев. “Сама схема контроля такова, что некачественный проект на площадку не попадет. Качество проектных работ, например, подтверждается положительным заключением госэкспертизы. Госэкспертизу должны проходить и все проекты общественных зданий, в которых будет находиться большое количество людей. В последнее время большое внимание уделяется вопросам экологии, необходимо сделать экологические расчеты на весь период строительства, оценить возможные объемы выбросов. О строгости проверки свидетельствует тот факт, что практически ни один объект не проходит госэкспертизу с первого раза - обязательно появляются замечания, которые мы пересылаем проектировщикам. Те, в свою очередь, либо защищают соответствие нормативным документам, либо вносят изменения. С положительным заключением госэкспертизы, в том числе и экспертизы экологической, мы направляемся в ГАСК. Инспектор ГАСК может в любой момент придти на объект и понаблюдать за тем, как идет строительный процесс, начиная от рытья котлованов до конструктивных работ, и если возникают замечания, мы обязаны отреагировать, устранить недоработки. Что касается технического надзора, то инженеры, имеющие лицензию на соответствующие виды деятельности, ежемесячно составляют отчеты, в которых фиксируются данные о том, есть ли нарушения при строительстве тех или иных объектов. Осуществляется и контроль со стороны заказчика. Инженеры находятся на объекте, любой из них может заметить несоответствие тех или иных моментов в ходе строительства нормативной базы, доложить первому руководителю на объекте, и главный инженер может принять решение о приостановке строительства до устраненения неисправностей”, - рассказывает представитель TS Development.

По словам г-на Калиева, банковские институты в последние годы тоже ужесточили контроль за соблюдением строительных норм. Раньше при кредитовании банкам было достаточно описаний общего характера, теперь они требуют заключения независимых экспертов на всех этапах строительства, и если компания не предоставляет положительное заключение по всем этапам технического надзора, не следует рассчитывать и на продолжение финансирования. Под контролем должно находиться и качество поступающих на площадку материалов. Арматура скажем, проходит проверку на наличие сертификата соответствия, заводских бирок, проводится химический анализ. Если бы все контролирующие инстанции должным образом выполняли свою работу, вопрос о качестве строительства не стоял бы столь остро, уверен руководитель холдинга BI-Group, председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. “За качество строительства отвечают несколько инстанций. Это изыскательские компании, проверяющие на начальном этапе состав грунта, подходит ли он для возведения многоэтажного дома. Проектировщики - еще одна инстанция, отвечающая за качество строительства. Проект, в свою очередь, оценивает государственная экспертиза. Далее на стадии строительства существует собственный контроль подрядчика, а также авторский надзор, оценивающий соответствие проектно-сметной документации строящемуся объекту. Есть еще технический надзор, который проверяет соблюдение сроков строительства и соответствие СНиПам. За качество возведенного объекта свою долю ответственности несет также заказчик, а от госорганов - департамент архитектурно-строительного контроля и приемочная комиссия, которая решает, вводить ли в эксплуатацию построенный дом”, - констатирует г-н Рахимбаев.

Как считают эксперты, ужесточению регулирования в области контроля качества строительства во многом способствовала позиция государства, в частности, корректировки, внесенные в вопросы лицензирования. Прежде для открытия ТОО было достаточно предъявить дипломы нескольких инженеров и пройти регистрацию. Сегодня, прежде чем получить разрешение на работу с серьезными конструкциями, компания должна представить историю выполнения менее ответственных работ, подтвержденные рекомендации от застройщиков, то есть сдать в эксплуатацию несколько объектов, построенных на достаточно высоком уровне. Сегодня для того, чтобы соответствовать лицензии I и II категории, организации необходимо иметь собственный земельный участок, материально-техническую базу, квалифицированный персонал. Как отмечает г-н Рахимбаев, больше чем половине компаний это не под силу: чтобы выполнить все требования новых лицензионных правил, необходимо произвести капитализацию в размере как минимум около $1 млн. По мнению специалиста, последние изменения в области лицензирования заставят застройщиков держаться за лицензию. “И все же пока сложно говорить, насколько новая система лицензирования повлияет на ситуацию с качеством строительства. Слишком мало времени прошло. Сегодня можно говорить только о том, что у недобросовестных застройщиков госорганы смогут отозвать лицензию, а это грозит остановкой работы всей компании. Она лишится права заниматься своей прямой деятельностью, потеряет источник дохода, а это более жесткая ответственность”, - утверждает председатель Ассоциации застройщиков Казахстана.

Таким образом, судя по комментариям как представителей госструктур, так и игроков рынка, действующая нормативная база теоретически, казалось бы, должна обеспечивать гарантии возведения качественных новостроек. Почему же на практике сданные в эксплуатацию жилые дома и общественные здания часто вызывают нарекания? Только в минувшем году было озвучено несколько громких прецедентов. Наряду с прогремевшей на всю страну “Бесобой” ЧП меньшего масштаба были зафиксированы в других регионах; в нескольких областях эксперты констатировали неудовлетворительное качество строительства объектов здравоохранения и образования, в том числе возведенных в рамках программы “100 школ, 100 больниц”. По мнению экспертов, однозначно ответить на этот вопрос нелегко, дело в комплексе причин системного характера.

“При проектировании необходимо учитывать комплекс исходных данных, в том числе геологических. Иногда заказчики, чтобы сэкономить деньги, закладывают эти данные на основании имеющихся баз. Это неправильно, ведь надо в каждом индивидуальном случае изучать грунты под объектом строительства, оценивать местные условия и на основании их делать соответствующие расчеты. Такие нюансы часто не принимают во внимание, а ведь в зависимости от результатов геологических исследований надо применять специальные конструктивные решения, например, проводить дополнительные работы по усилению основания. На следующем этапе заказчики или ГАСК в силу разных причин могут не увидеть, что соответствующие работы не проводились, и не указать на недоработку. Нельзя сбрасывать со счетов и субъективные факторы, в том числе коррупционный. Свою роль играет и кадровый вопрос. В советские годы строительные тресты существовали на протяжении десятилетий, там практически не было текучести кадров, а значит, люди дорожили рабочим местом и репутацией. А при сегодняшней кадровой ситуации человек знает, что долго не задержится на одной должности и поменяет место работы вскоре после того, как подпишет документ. Такая позиция расхолаживает”, - признает г-н Калиев. Айдын Рахимбаев говорит о дефиците грамотных специалистов среди контролирующего персонала. Сегодня, по его словам, по пальцам можно посчитать инструкторов, работающих на строительном рынке Астаны, тогда как необходимы как минимум 50 высокопрофессиональных и технически подготовленных специалистов. “О каком качестве строительства может идти речь, если мы месяцами не видим инспекцию на стройплощадках? Казалось бы, надо радоваться, что бизнесу лишний раз палки в колеса не вставляют, однако случай с обрушением дома в Караганде показал, что есть компании, которые не заботятся о качестве возводимых объектов, не задумываются о своей репутации. Поэтому Ассоциация застройщиков неоднократно выступала и выступает за усиление госконтроля”, - отметил г-н Рахимбаев.

Не секрет, что имеют место случаи использования в процессе строительства некачественных, горючих или не соответствующих тем или иным техническим характеристикам материалов - так бывает, например, когда застройщики при облицовке здания плитами из керамогранита из экономии используют крепления неподходящей марки. Со временем такие крепления ослабевают, плиты не выдерживают ветровых нагрузок, и при сильном ветре облицовка отлетает - такие случаи, к слову, тоже были зафиксированы в минувшем году. Как отмечают эксперты, в подборе строительных конструкций вообще не бывает мелочей. Например, важный нюанс необходимо учесть, выбирая поставщика стеклопакетов - при их эксплуатации большое значение имеет давление наружного воздуха, и если этот показатель не учитывается, стеклопакеты могут, что называется, “выстрелить”. Такие случаи имеют место, особенно если речь идет о поставках из других регионов. По-разному в зависимости от времени года и температуры воздуха происходит застывание бетона, и строители должны применять необходимые меры, чтобы выдержать темпы набирания прочности в зависимости от количества суток. “Показатели должны соответствовать определенным процентам заявленной прочности. Иногда такого соответствия не удается добиться в результате множества причин - многое зависит от завода-поставщика бетона, от работы строителей, от погодных условий. Летом, например, чтобы влага быстро не испарялась, приходится укрывать перекрытия пленкой, окутывать колонны. Что касается цементного производства, то на пике строительного бума наблюдался дефицит, цементные заводы не справлялись со спросом, приходилось завозить продукцию китайских и узбекских заводов. Но в последние годы в данной отрасли наблюдается рост, открылось крупное предприятие на Балхаше, проведена реконструкция заводов в Усть-Каменогорске и Семее”, - отмечает эксперт.

Как считает генеральный директор ТОО “Береке-КАБ”, строительный аудитор Кумар Мусаев, одной из причин неэффективности существующей системы контроля является то, что он осуществляется постфактум, не до, а после строительства из-за недостатка специалистов-контролеров и дефицита квалифицированного персонала. Свою роль играет и человеческий фактор, и коррупционная составляющая. “Мы провели независимое неофициальное расследование, чтобы выяснить, что же на самом деле произошло с ЖК “Бесоба”: самостоятельно сделали фотосъемку, провели анализ. У нас есть множество версий нарушений на этапах планирования, и скорее всего, сработали все версии одновременно. Во-первых, строительство велось на разбухающих грунтах, во-вторых, неграмотно рассчитаны фундаменты. Отсутствовали металлические соединения, которые часто можно встретить в так называемых “совминовских” домах. Ригели просто уложены на колонны, как кубики, а не связаны, как детали в конструкторе. Не обошлось и без своих “равшанов” и “джамшудов”. Этот пример показывает, что существующая система контроля качества на практике работает не всегда”, - считает г-н Мусаев.

Предположение о том, что в случае с “Бесобой” ошибки были допущены, начиная с первых этапов строительства, подтверждает и глава холдинга BI-Group. “Эксперты считают, что одной из причин падения “Бесобы” стало неправильное заключение по составу грунта. Если посмотреть на видео, дом не обрушился сразу, а как будто скосился набок. Вероятно, в некоторых местах просела земля, и на этом участке изначально нельзя было строить многоэтажку”, - говорит г-н Рахимбаев.

По мнению г-на Мусаева, изменению ситуации могло бы способствовать внедрение института строительных аудиторов - специалистов, которых нанимают инвесторы и которые, соответственно, защищают на стройплощадке интересы инвестора. В развитых странах, отмечает эксперт, система независимого аудита используется на протяжении многих десятилетий, благодаря этому минимизируются риски в процессе строительства, инвестор владеет ситуацией на стройплощадке, знает, на какой стадии находится проект, подрядчик строит как надо, обеспечивается экономия бюджета. По словам г-на Мусаева, одно из главных отличий независимого аудитора от государственного контролера заключается в том, что он защищает интересы заказчика, контролирует строительные компании и поставщиков, в отличие от госслужащего, независим от “телефонного права”. Начиная с этапа планирования, независимый аудитор мониторит целевое использование денег и если он не утвердит расходы, то и инвестор не оплатит их подрядчикам. При такой системе, утверждает специалист, у недобросовестного подрядчика гораздо меньше возможностей поддаться искушению. “При этом осуществляется разумная экономия, поскольку сохраняется нужное качество, тогда как госслужащий проверяет сметы постфактум и не имеет реальной власти над доходами подрядчиков. Мы предлагаем наряду с государственным контролем ввести обязательный контроль независимыми строительными аудиторами всех государственных жилищных объектов ввиду необходимости экономии госбюджета, создать государственный реестр опытных строительных компаний, в активе которых не менее трех сданных объектов, и допускать к строительным тендерам только компании из реестра”, - предлагает эксперт.

Как считает г-н Калиев, важное значение имеет система профессионального образования, которая в строительной отрасли, как и во многих других отраслях отечественной экономики, с развалом Союза оказалась, увы, практически полностью разрушенной. На строительном рынке ощущается острый дефицит высококвалифицированных кадров - слесарей, сварщиков, представителей других рабочих специальностей. Система профтехучилищ оказалась практически утеряна, а существующие ПТУ не в состоянии подготовить специалистов, квалификация которых отвечает требованиям развития государства. Практически единственной возможностью совершенствования профессиональных навыков для молодых рабочих сегодня является работа, что называется, в полевых условиях, бок о бок с представителями старшего поколения. Но, во-первых, конкуренция, необходимость бороться за “место под солнцем” не стимулируют развитие преемственности поколений, а во-вторых, квалифицированным специалистам, большинство из которых люди в возрасте, все труднее выдерживать современные темпы и осваивать современные решения.

Но какие бы меры по усилению контроля за качеством строительства не предлагались как на уровне государственных органов, так и на уровне частных структур, трудно рассчитывать на кардинальное решение вопроса, если в нем не будут заинтересованы сами строительные компании. В их интересах изучать опыт зарубежных коллег, посещать профессиональные выставки, чтобы пополнить знания о новых технологиях и материалах, идти на опережение, внедряя такие разработки в практику и добиваясь их одобрения на уровне государственных структур. “Если Казахстан хочет войти в число развитых стран, необходимо внедрять передовые материалы и технологии. Когда в 2005 году мы начали работу над проектом ЖК “Бухар Жырау”, то решили сделать акцент на энергосбережение (хотя на государственном уровне соответствующие решения еще не были приняты) и решили установить энергосберегающие стеклопакеты. А в 2009 году стройкомитет принял решение, в соответствии с которым дома, не оснащенные такими стеклопакетами, не принимали в эксплуатацию. Специалисты из Госстандарта очень удивились, узнав, что мы заложили такое решение за несколько лет до принятия закона. Между тем мы исходили в первую очередь из вопроса целесообразности, ведь использование при строительстве энергосберегающего стекла способствует сокращению выбросов ТЭЦ и обеспечивает экономию средств потребителей, которые смогут сократить расходы на электроэнергию и зимой, и летом. Приведу еще один пример. Накануне Олимпиады в Пекине мы по приглашению коллег из Китая побывали на строительстве терминала аэропорта и увидели, что китайские строители соединяли продольные арматуры муфтами с резьбовым соединением. Данная идея показалась интересной, и мы получили разрешение на использование таких муфт. Специалисты Казахского НИИ сейсмостойкого строительства и архитектуры провели испытания на разрыв, и результат показал, что разрыв происходил в теле арматуры, а не в месте крепления. Данная технология позволяет сохранить соостность, структуру металла, а все это в конечном счете обеспечивает прочность конструкции. Такие работы скрыты от глаз, но зачастую именно они показывают, насколько качественно выполнена конструкция в целом”, - считает представитель TS Development.

Многие казахстанские застройщики сегодня переходят на использование современных материалов - облицовочной керамической плитки с принципом самоочищения, негорючих материалов для создания объемных элементов на фасаде. В отечественной строительной индустрии действуют крупные игроки, возводящие серьезные объекты не только у себя на родине, но и в России, в том числе в экстремальных с точки зрения климатических условий сибирских регионах или, например, в олимпийском Сочи. Соответственно, в активе таких компаний - серьезная база, профессиональный коллектив - от рабочих до инженеров, они смогли хорошо зарекомендовать себя и заслужить репутацию серьезных и добросовестных игроков. Необходимо стремиться к тому, чтобы число таких компаний росло, и этому должны способствовать как меры государственного регулирования, так и инициативы частных структур, в том числе самих компаний.