Интерес, проявленный в нынешнем году как к собственно выставке, так и к проходившей в ее рамках конференции, посвященной ситуации на рынке недвижимости, игроки расценили как свидетельство роста рынка. Впрочем, утверждает президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Аскар МУКАШЕВ, имеются и конкретные факты, свидетельствующие о позитивных тенденциях. Так, начиная с 2010 года спрос заметно вырос. Согласно озвученным г-ном Мукашевым данным Агентства РК по статистике, количество сделок, заключенных в IV квартале 2011 года, примерно на 7% увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2010 года; в свою очередь, в 2010 году также отмечался рост по сравнению с 2009-м. Число сделок, заключенных в январе нынешнего года, на 15% превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Таким образом, считает президент ОАРК, на волне роста спроса предложение тоже вырастает в цене. Кроме того, казахстанцы в последнее время вновь начали проявлять инвестиционный интерес к рынку недвижимости.

Как полагает г-н Мукашев, положительная динамика рынка объясняется рядом причин. Во-первых, за последние годы большие финансовые вливания в поддержку сектора направило государство. Только в прошлом году речь шла о сумме в Т350 млрд, а в этом году государственное финансирование планируется увеличить до Т400 млрд. Немаловажную роль в оживлении сектора сыграла озвученная главой государства установка на то, что к 2020 году Казахстан должен превратиться в большую стройплощадку.

“Вторая причина связана с дефицитом жилья. К 2020 году на каждого казахстанца должно приходиться 25 квадратных метров жилой площади, но пока мы до этой цифры недотягиваем. Если производить общие расчеты, то выяснится, что сегодня в республике не хватает более 100 млн “квадратов” жилья, а для Алматы этот показатель равен 15 млн квадратных метров. И даже если удастся вводить в строй 6 млн квадратных метров жилья ежегодно, как было обещано, проблему жилищного дефицита удастся решить нескоро. К тому же никто не снимал с повестки дня вопрос о ветхом жилье. В Алматы, например, 38% жилья построено более 50 лет назад. А ведь мегаполис находится в сейсмоопасной зоне. Когда в мае прошлого года произошло землетрясение, люди хотели действий радикального масштаба, глобального расширения города, но потом накал страстей спал”, - констатировал г-н Мукашев. Пока не находит решения и проблема отложенного спроса.

По мнению эксперта, не дает оснований для кризисных прогнозов в секторе недвижимости и общая экономическая ситуация, в частности достаточно высокие мировые цены на энергоресурсы. Нет предпосылок к тому, что они станут дешевле, а значит, и недвижимость едва ли упадет в цене. Согласно прогнозам банковских аналитиков, утверждают в ОАРК, в 2012 году недвижимость в целом по республике станет дороже на 7-8%, а итоги завершающегося I квартала позволяют прогнозировать рост на уровне 10%. “С учетом роста инвестиционной привлекательности недвижимости нет оснований полагать, что цены пойдут вниз и в 2013 году. Напротив, можно рассчитывать на рост порядка 7% хотя бы потому, что такой инвестиционный инструмент, как недвижимость, никто не отменял. Люди, которые думают, что вскоре цены упадут еще вдвое, ошибаются, ведь есть такой фактор, как себестоимость, которая включает стоимость земельных участков, коммуникаций, рабочей силы. Все это стоит немалых денег, так что рассчитывать на значительное снижение цен не стоит. Рынок недвижимости можно рассматривать как надежный, это твердые активы, с которыми ничего не произойдет. Конечно, все может измениться, поскольку мы являемся участниками глобального рынка, однако предпосылок к этому пока нет”, - заметил г-н Мукашев.

Говоря об алматинском рынке недвижимости, игроки отмечают, что на протяжении последних двух лет схема покупательской активности в зависимости от сезона выглядела примерно идентично - в первой половине года наблюдался стабильный рост покупательского спроса, увеличивалось количество сделок, а в оставшийся период спрос плавно снижался, достигая минимума в декабре. Если взять в качестве примера минувший год, то, отмечает директор агентства недвижимости RIA Light Александр ВАЙНШТОК, в феврале на вторичном рынке Алматы было зарегистрировано 1367 договоров купли-продажи, а в августе - 1748. Аналогичная ситуация, отмечает эксперт, наблюдалась и в целом по стране, и Алматы в этом плане является своего рода лакмусовой бумажкой. Однако нынешний год начался достаточно необычно. Первые полтора месяца показали минимальную заинтересованность алматинцев в поиске жилья, а в конце февраля - начале марта наметился небольшой всплеск интереса. Традиционно некоторое оживление намечается в конце марта - начале апреля: люди, которые на протяжении целого года планировали покупку, ждали удачного момента, именно весной делают окончательный выбор, чтобы спокойно приобрести жилье и заняться ремонтом. Но и здесь, отмечают участники рынка, существуют свои нюансы. Некоторые продавцы, например, поднимают стоимость квартиры зимой, показывая, какая она теплая. Сезонное повышение спроса и цены в конце лета - начале осени действует прежде всего на 1-2-комнатные  квартиры на вторичном рынке, поскольку именно они доступны родителям студентов и трудовым мигрантам. И все же, отмечает г-н Вайншток, следует понимать, что большой разницы от продажи осенью или весной нет, квартира все же не является продуктом сезонного характера. Для каждого сегмента недвижимости могут быть свои факторы влияния, не связанные с временем года.

“В феврале нынешнего года в Алматы совершено 1790 сделок. Правда, нет данных по квартирам, но можно предположить, что в этот период было продано около 1300 квартир. При сохранении такой тенденции этот год обещает быть стабильнее, чем 2011-й. Вместе с тем очевидно, что речь идет о более или менее платежеспособном спросе, это спрос, который формируется покупателями, имеющими средства для приобретения жилья. Сегодня на рынке нет такого количества людей, чья покупательская способность обусловлена шальными деньгами, нет легкодоступных ипотечных кредитов. Вместе с тем опубликованные официальной статистикой данные о росте цен на недвижимость не впечатляют инвесторов, и их на рынке тоже не так много”, - констатировал г-н Вайншток. В данный момент, отмечает он, на рынке правят бал покупатели, в первую очередь с наличными деньгами. Люди, намеревающиеся совершить покупку, имея в своем распоряжении небольшую сумму наличных, пробуют получить ипотечный кредит, однако тех, кому это удается, не так много - в большинстве случаев либо клиентов не устраивают условия банка, либо банки отказывают заемщикам. На рынке преобладают сделки, связанные с продажей недвижимости, последующей покупкой, расширением или уменьшением жилплощади. Но и здесь все не так просто. “Продавец, прежде чем выставить свою недвижимость на продажу, в лучшем случае проводит мониторинг цен тех вариантов, которые он предполагает приобрести в дальнейшем, и, естественно, ориентируется на указанные цены, а они в большинстве случаев несколько завышены. Он осознает, что ему нет смысла опускать стоимость своего жилья, потому что потом не хватит денег на покупку другой квартиры. И тут круг замыкается. Продавцы не хотят опускать цены, потому что смотрят телевизор, а там чиновники говорят, что цены в ближайшее время опускаться не будут. Покупатели тоже смотрят и читают СМИ и слышат другое мнение - грядет следующая волна кризиса, необходимо затягивать пояса, цены на недвижимость в ближайшее время упадут. Обе стороны сидят и выжидают свою выгоду”, - рассказывает г-н Вайншток. При этом, отмечает эксперт, цена вопроса, из-за которой сделка не совершается, колеблется в пределах 10-15% от стоимости самого объекта. Разница между средней ценой предложения, указанной на сайте газеты “Крыша” и составляющей $1850 за “квадрат”, и средней ценой спроса на уровне $1620 за ту же единицу площади подтверждает эти данные. Те, для кого продажа и покупка являются делом принципиально важным, находят компромисс, однако гораздо чаще стороны не могут договориться. Поэтому, считают участники рынка, банкам есть смысл обратить внимание на данную категорию потенциальных покупателей, которым для совершения покупки не хватает буквально 10-15% стоимости жилья. Но на сегодняшний день БВУ не готовы представить такой продукт, считает г-н Вайншток.

В этой ситуации помочь клиенту разобраться в нюансах, понять моменты, которые он не осознает до конца, может профессиональный риелтор, однако зачастую граждане не без оснований боятся обратиться к помощи компаний и частных лиц, работающих в сфере недвижимости. Имидж риелторов достаточно противоречив. Одна категория потенциальных клиентов считает, что в такой сфере, как недвижимость, с высокими ценами и рисками, надо рассчитывать на помощь надежного и профессионального человека, пусть даже его услуги обойдутся недешево. Некоторые придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что сделку вполне можно оформить либо без участия риелтора, либо прибегнув к помощи более дешевого специалиста. Своеобразным фильтром, призванным очистить рынок от непрофессиональных игроков, стала аттестация риелторов. Значит, обратившись к услугам профессиональных игроков рынка недвижимости, потенциальный клиент как минимум может поинтересоваться, аттестован ли тот или иной специалист. Не в меньше степени, считают эксперты, аттестация необходима и для самих работников сектора недвижимости. В рамках проекта запущены обучающие программы, а значит, риелторы получают возможность не только подтвердить свой профессиональный уровень, но и повысить квалификацию.

Еще один фактор, который, как считают специалисты, оказывает сильное влияние на развитие рынка и будет способствовать некоторому повышению цен, связан с реализацией отложенного спроса. Кризисные годы нелегко дались игрокам - число сделок резко сократилось, стоимость жилья уменьшилась на 50-60%, но это не сделало его доступным для огромного количества людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Люди ждали, что цены рухнут после того, как банки начнут выставлять залоговую недвижимость, но и этого явления в массовом порядке не произошло. В итоге казахстанцы продолжают жить в своих старых квартирах, большинство из которых досталось им десятилетия назад. Более чем из 7000 алматинских домов, например, в плохом состоянии находится свыше 1000, значительная часть многоэтажек страдает от изношенности коммунальных сетей. До 2020 года, отмечает     г-н Мукашев, в городе должны ввести в строй свыше 9 млн квадратных метров нового жилья, но реальный дефицит составляет порядка 15 млн “квадратов”, и еще вопрос, будет ли это жилье по карману тем, кто в нем действительно нуждается. Сегодня желание улучшить жилищные условия, переехать в более просторную квартиру есть у многих семей, но практическая возможность справить новоселье для большинства стремится к нулю. Впрочем, считает г-н Мукашев, озвученные главой государства и правительством инициативы по развитию рынка доступного жилья внесли некоторое оживление в ситуацию на рынке. Сегодня в данное направление государство инвестирует колоссальные средства, вопросу развития рынка доступного жилья придан государственный статус, однако некоторые эксперты опасаются, что новая госпрограмма вновь может не удовлетворить требования по фактической доступности недвижимости.

По словам эксперта в сфере недвижимости, профессора Университета международного бизнеса Сабита ДИЯРОВА, в международной практике термин “доступность жилья” означает возможность приобретения его потребителем. То есть доступность предполагает массовость приобретения жилья, и с этой точки зрения говорить о наличии такового в Казахстане пока не приходится. За рубежом при реализации программ по повышению доступности жилья обязательно принимают во внимание такие показатели, как доля семей, имеющих возможность приобрести его с помощью собственных и заемных средств. Коэффициент доступности жилья, определяемый как соотношение среднерыночной стоимости стандартной квартиры к среднедушевому денежному доходу, у нас составляет 9,3%. Иными словами, для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления, не производя больше других затрат, в течение более чем 9 лет, а в Алматы - и того дольше. Данный показатель, констатировал г-н Дияров, по своей экономической сути характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения в мировой практике считаются нормальными показатели, не превышающие 3-5 лет. Исходная ситуация формирования рынка доступного жилья определяется текущим состоянием жилищного фонда. По данным Агентства по делам строительства и ЖКХ, в 2011 году жилищный фонд насчитывал 280 млн квадратных метров, из них 166 млн квадратных метров приходилось на городское жилье, а 114 млн “квадратов” - на сельское. По форме собственности 97% жилья представлено частным, а 2,4% - государственным.

“Методологически проблема доступности жилища должна решаться в системной последовательности реализуемых работ, основными из которых являются: определение потенциального и платежеспособного реального спроса на новое жилье; соотношение между требуемыми объемами двух основных категорий жилищ - социального, для малообеспеченных и доступного, приобретаемого населением в собственность, и их основных параметров. Необходимо провести анализ имеющейся нормативно-правовой базы жилищного строительства. У нас даже один закон о долевом строительстве внес в рынок недвижимости массу изменений и заметно повлиял на его состояние. Очень важно максимально учитывать параметры спроса и уровня доступности, это позволит выпустить конкретные конструктивные системы с оптимальным использованием местных ресурсов. Слепо копировать иностранные проекты в любой точке Казахстана неправильно. В Алматы, скажем, уже запретили точечные застройки, но фактически они продолжаются, подтверждением чего может служить маленькая война, которая разворачивается в районе одной из таких застроек на пересечении улиц Желтоксан и Курмангазы. Необходима системная оценка потенциала стройиндустрии, степени его соответствия объемам и типологии необходимого жилищного фонда, упреждающая развитие сектора строительных материалов, инженерного обеспечения жилищ. Результаты данной работы позволят оптимизировать общие и региональные параметры соотношения потребностей и возможностей и обеспечат более реальную доступность жилья”, - уверен профессор.

По мнению эксперта, стимулировать развитие рынка доступного жилья может развитие различных форм организации строительства, проведение перспективных работ по промышленному производству автономных систем жизнеобеспечения, системное и комплексное информационное обеспечение и сопровождение программ жилищного строительства. Поставив во главу угла ценовую доступность новостроек, нельзя забывать о качественных характеристиках такого жилища. При этом, говоря о качестве, необходимо ориентироваться на перспективу. Современные критерии отличаются от тех, на которые ориентировались 30-40 лет назад, а в равной степени и от тех характеристик, которые будут актуальны спустя десятилетия. Поэтому, отмечают специалисты, в идеале уже сегодня важно определиться с динамикой критериев качества. В программе государственного жилищного строительства такие сдвиги уже имеются: сегодня на каждого члена семьи, скажем, берутся совсем другие площади, чем во времена СССР. “Площади, которые предусмотрены сегодня - 32 квадратных метра для однокомнатной квартиры, 45 и 65 - соответственно для 2-комнатной и для 3-комнатной, вполне разумны”, - признает г-н Дияров.

Главным фактором, влияющим на доступность жилья, является госполитика. И, несмотря на то, что на государственном уровне курс на строительство доступного жилья, которое было бы по карману не только узкой прослойке граждан, провозглашался неоднократно, за теоретическими заявлениями крылось не так уж много практического воплощения. Госпрограмма жилищного строительства 2005-2007 годов дала мощный толчок развитию отрасли, заданные параметры удалось перевыполнить более чем на 50%, но 42% возведенного в рамках той программы жилья относилось к категории элитного, доля построек бизнескласса составила 46%, и лишь 12% составило жилье экономкласса. Госпрограмма, рассчитанная на 2008-2010 годы, фактически провалилась, поскольку пришлась на период кризиса. В программе, рассчитанной на 2011-2014 годы, нашлось место конкретным предложениям, однако некоторые пункты, отмечает г-н Дияров, подверглись критике даже в правительстве.

Обещает внести серьезные изменения программа “Доступное жилье - 2020”. В результате ее реализации в регионах должны появиться квартиры 4-го класса по цене Т80 000 за квадратный метр и 3-го класса по цене Т90 000. Для Алматы и Астаны установлены более высокие расценки. Молодые семьи будут заселяться в арендуемой квартире и в течение 8,5 года накапливать средства в Жилстройсбербанке.  Для 1-комнатной квартиры сумма ежемесячных накоплений должна составлять Т20 000, для 2-комнатной - Т25 000, для 3-комнатной - Т30 000. В Астане и Алматы ставки будут выше, и сумма ежемесячных накоплений за 3-комнатную квартиру, например, должна составить порядка Т47 000. Если спустя 8,5 года семья не сможет выкупить жилье, то оставшуюся сумму государству выплатит Жилстройсбербанк, а люди рассчитаются с ним в течение 15 лет по ставке 4% годовых. “Такой процент мог бы устроить большинство населения, но все будет делаться не просто так. Потребуется гарантийный взнос в размере 5-кратного ежемесячного взноса по накоплению. Для 1-комнатной квартиры он составит порядка     Т101 000, для 2-комнатной - Т122 000, для 3-комнатной - Т146 000.

В ходе обсуждения члены правительства задавались вопросом: если речь идет о рыночных ценах, в чем смысл ставки на доступность жилья? Может быть, государство по себестоимости с фиксированной маржой могло бы выкупить это жилье и предоставить по своим программам работникам бюджетного сектора? Звучали вопросы о том, как с изменением взносов поменяется число тех, для кого жилье будет доступным. Часть их осталась без ответа. Получается, что последняя программа тоже сомнительна с точки зрения ее выполнения. “На мой взгляд, проблема заключается в отсутствии системы. Правительство пытается ответить на вопросы, связанные с доступностью жилья, исключительно оперативным реагированием, а такие меры не могут кардинальным образом решить проблемы”, - считает г-н Дияров.

Начиная с 2010 года наметились позитивные тренды не только на рынке жилой недвижимости. В сегменте торговой  недвижимости оживление оказалось, пожалуй, даже более заметным, чем в жилом секторе. В значительной степени это объясняется приходом в Казахстан новых торговых операторов, брендов, которые предъявляют совершенно конкретные требования к торговым площадям и не могут довольствоваться форматом торговых точек советского образца. С точки зрения наличия современных торговых площадей нам еще есть к чему стремиться.

Согласно данным, представленным специалистами консалтинговой компании NAI Aristan, в Алматы на 1000 человек приходится 274 “квадрата” современных торговых площадей, тогда как в Лондоне, например - больше 1000 кв.м. По мнению специалистов, перспективы развития рынка торговой недвижимости выглядят благоприятными: ежегодный прирост ВВП в стране составляет порядка 7,7%, растет товарооборот в розничной торговле, прежде всего в Алматы. Именно поэтому многие торговые бренды предпочитают сначала обосноваться в южной столице, а уже потом - в Астане.

Развитие рынка торговой недвижимости в Казахстане, отмечают эксперты, можно разделить на три этапа. В фазе становления, пришедшейся на 1990-е годы, доминировали рынки и торговые точки советского формата. На втором этапе, так называемой фазе роста, началось строительство современных торговых центров, отвечающих требованиям ритейлеров, - в Алматы, например, открылся “Рамстор Самал”, первый объект международного формата. В 2006 году был запущен ТРЦ “Мега”, формат которого предполагает наличие не только торговой, но и развлекательной части. На третьем этапе, в фазе зрелости, начинается специализация торговых центров. В Алматы, считают представители NAI Aristan, рынок торговой недвижимости вошел в данную фазу в 2008 году, когда появился комплекс “Армада”, специализирующийся на торговле строительными материалами и мебелью, или, например, “Домиллион”, ориентирующийся на продажу товаров для дома.

И все же, несмотря на то, что в последнее время строительство современных торговых центров ведется достаточно быстрыми темпами - в Алматы, скажем, насчитывается 620 тыс. квадратных метров современных торговых площадей, в работе еще несколько проектов на 562 тыс. “квадратов” - значительная  часть торговых площадей по-прежнему приходится на крытые рынки и объекты со слабыми концептами. Одна знаменитая “барахолка” по площади превышает все торговые центры. В 2007-2009 годах на рынке торговой недвижимости наблюдалось затишье - уменьшилось количество сделок, реализация многих проектов была отложена или заморожена на стадии строительства: можно вспомнить “Есентай молл” на Аль-Фараби - Весновке, торговый центр “Алмалы” - аналог московского “Охотного ряда” под площадью Республики, проект “Достык Плаза”. Строительство данных объектов было заморожено, хотя их запуск планировался на 2007-2008 годы. С запозданием от намеченных сроков запустились торговые центры “Спутник”, “Прайм плаза”. Такие операторы, как “Арзан”, “Пятерочка”, “Гросс”, и вовсе были вынуждены уйти с рынка. В 2009-2010 годах наметился небольшой подъем, на рынке появились международные операторы “Метро Cash-and-Carry”, Zara, Bershka. Для рынка выход данных игроков оказался значимым событием, поскольку стимулировал развитие рынка торговой недвижимости в хорошем формате, ведь спрос порождает качественные требования к торговым площадям. Начали более активно развиваться и существующие операторы - открыл новые гипермаркеты “Магнум”, в разных точках города появился “Рамстор”. В 2009-2010 годах запустились дисконт-центры - те же ТЦ, где реализуется товар прошлых коллекций по доступным ценам. В таком формате в Алматы позиционируют себя “Мерей”, “Домиллион”, “Атриум”.

В нынешнем году одним из заметных событий в сегменте торговой недвижимости стало открытие ТЦ “АДК” с первым гипермаркетом низких цен “А-Store” площадью 14 000 квадратных метров. Среди значимых событий будущего специалисты называют открытие объектов “Достык Плаза” (его площадь составит 140 тыс. кв.м), “Есентай молл” (60 тыс. “квадратов”), “Алмалы”, а также “Мега-2”, после запуска которого к существующим 80 000 квадратных метров добавится еще 55 000 кв.м.

Как отмечают эксперты, доходы мировых операторов свидетельствуют, что Казахстан представляет интерес в плане развития сегмента торговой недвижимости, и, согласно прогнозам, на каждую 1000 жителей Алматы в 2015 году будет приходиться 390 квадратных метров современных торговых площадей. “Это хороший прогноз для тех, кто хочет заняться торговлей. Рост спроса на торговые площади составит порядка 32-37% в зависимости от того, берется в расчет реальное или фактическое количество жителей. Вместе с тем дефицит качественных площадей будет ощущаться: за 4 года введено всего 250 тыс. квадратных метров, а потенциал дефицита оценивается еще в 160 тыс. “квадратов”. Таким образом, рынок торговой недвижимости остается наиболее стабильным; на это позволяет рассчитывать расширение сетевых операторов, увеличение объема розничного товарооборота, рост цен на торговые площади”, - считают эксперты NAI Aristan.