Сегодня представители Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) вновь заговорили о наболевшем, отмечая, что в стране отсутствует цивилизованный рынок риелторских услуг: агентства недвижимости работают по определенной схеме, идут на расходы, чтобы обеспечить безопасность сделок, а недобросовестные частные игроки, так называемые “черные маклеры”, действуют без всяких схем и порочат репутацию профессионального сообщества. При этом такие игроки в настоящее время доминируют на рынке услуг в сфере недвижимости, тогда как добросовестные компании, оказывающие квалифицированные риелторские услуги и перечисляющие налоги в государственную казну, остаются в меньшинстве.

В правовом поле страны, указывает президент ОАРК Аблайхан САМАТДИН, по-прежнему не существует понятия “риелтор”, не определен круг его деятельности, и в результате страдают как продавцы недвижимости, так и ее покупатели. “Недобросовестные посредники обманывают клиентов: продавец не знает, сколько на самом деле заплатил за его квартиру покупатель. Маржа, установленная такими посредниками, не совпадает с указанными в договоре цифрами, и заработанные нечестным путем деньги ложатся в карман ловких дельцов. Однако махинации подобного рода ненаказуемы. Парадоксально, но факт: продавцу, обвесившему покупателя в магазине, грозит как минимум штраф, а то и уголовная ответственность, а за обман на несколько десятков тысяч долларов при купле-продаже квартиры привлечь виновного к ответственности нельзя. Нужно, чтобы на уровне законодательства был решен вопрос об уголовном преследовании за взимание скрытой неправомерной комиссии. Имеют место случаи, когда родственники владельца квартиры оспаривают продажу жилья, в результате покупатель и риелтор получают неприятный сюрприз. Порой при продаже недвижимости юридическим лицом риелтор узнает, что клиент одновременно оформил банкротство, а значит, не может выплатить комиссионные. Суд, конечно, выдаст решение в пользу посредника, но удастся ли получить по нему деньги, не знает никто”,- рассказал о случаях из риелторской практики г-н Саматдин.

Игроки казахстанского рынка недвижимости, констатирует он, могут только мечтать о том, чтобы в момент передачи задатка при сделке купли-продажи нотариус требовал от клиента в его присутствии рассчитаться с риелтором и только потом продолжал бы оформление сделки. Между тем такая практика существует в ряде западных стран. Риелтор, уверены в ОАРК, должен иметь оговоренное в законодательном порядке право получить из соответствующих медицинских учреждений справку о вменяемости клиента. Таким образом игрок, работающий на рынке недвижимости, обретет возможность обезопасить себя от неприятных неожиданностей и снизить риски при осуществлении сделки. Все проблемные коллизии, считают участники рынка, необходимо разрешить в законодательном порядке.

Как надеются в ОАРК, принятие закона о риелторской деятельности позволит очистить рынок от случайных людей, будет способствовать легализации игроков и введению цивилизованных правил игры. С одной стороны, люди получат законодательные гарантии того, что не потеряют свои деньги, что им не предложат приобрести заложенную или уже купленную недвижимость. С другой стороны, полагают игроки, подведение законодательной базы оживит рынок недвижимости и обеспечит поступление в казну государства дополнительных средств в виде налогов от компаний и индивидуальных предпринимателей, начавших работать в правовом поле.

Документ, составленный юристами и экономистами на основе разработок действовавших в республике риелторских ассоциаций, находится в работе более полугода, и его текст постоянно согласовывается рабочей группой, состоящей из членов ОАРК и независимых риелторов. Свои мнения по вопросам законодательства о риелтороской деятельности высказывают представители регионов - Актау, Атырау, Усть-Каменогорска, Павлодара, а также Астаны. К обсуждению проекта в настоящий момент привлечено более ста риелторских компаний; свое слово по поводу законодательной инициативы предстоит сказать и представителям других профессий, так или иначе связанных с рынком недвижимости - строителям, нотариусам, юристам, архитекторам и дизайнерам. В дебатах принимают участие и пострадавшие дольщики.

Основные пункты законопроекта

“Недавно мы провели несколько встреч с депутатами мажилиса и сената. Ознакомившись с проектом, они одобрили наше начинание, озвучили свои предложения и замечания. Теперь рабочая группа ОАРК должна представить в парламент информацию о том, в каких странах приняты подобные законы, какие положительные результаты были получены вследствие принятия таких документов. Нам предстоит спрогнозировать, насколько увеличатся денежные поступления в казну государства после принятия закона, ответить на вопрос, проблемы каких слоев населения он решит”,- пояснил г-н Саматдин.

По его словам, в основу концепции закона положена идея регулирования отношений риелторов и потребителей. В соответствии с законопроектом, каждый риелтор должен будет оформляться в качестве индивидуального предпринимателя и платить государству налоги, что приведет к легализации доходов. Кроме того, считают разработчики, такой шаг должен искоренить в первую очередь у самих участников рынка нецивилизованное отношение к работе. Перед риелторами, не числящимися в штате какой-либо компании, не являющимися членами профессиональных организаций, не имеющими статуса индивидуальных предпринимателей, клиент не защищен, и ему некуда обратиться за помощью. Таким образом, оформление юридического статуса должно способствовать обеспечению прозрачности рынка услуг в сфере недвижимости.

Важным моментом проекта законодательного документа является прописанное в нем обязательное прохождение аттестации и получение сертификата на право предоставления риелторских услуг. Таким образом, полагают авторы, сертификация станет одним из способов регулирования риелторской деятельности. “Многие самодеятельные риелторы сегодня работают неправильно. Скажем, существуют известные базовые условия для договора о риелторских услугах, оговоренные в Гражданском кодексе, - это реквизиты, обязательства, права сторон. Но наряду с данными пунктами в договоре желательно оговаривать размер вознаграждения, положенного риелтору, перечень документов, необходимых при работе с владельцами недвижимости, дать подробные описания конструкции зданий, что делают не все игроки рынка”,- пояснил г-н Саматдин.

О необходимости сертификации риелторских компаний и индивидуальных предпринимателей, занимающихся этим видом деятельности, говорили и разработчики предыдущего законопроекта. Тогда необходимость данной процедуры объяснялась тем, что через риелторов и риелторские компании проходят крупные финансовые средства, поскольку они выступают исполнителями и посредниками в ходе большинства сделок по купле-продаже или аренде недвижимости. Кроме того, в связи с нарушениями, в изобилии встречающимися на рынке риелторских услуг, государственное вмешательство в регулирование деятельности указанных структур совсем не представлялось излишней мерой предосторожности. Согласно положениям нового законопроекта, сдав экзамены, риелторы получат аттестацию в ОАРК и лишь после этого смогут получить сертификат, без которого работать на рынке будет просто-напросто невозможно. При этом членство в саморегулируемых организациях риелторов в соответствии с проектом закона должно быть добровольным. Введение процедуры сертификации, уверены разработчики, заставит так называемых черных маклеров уйти с рынка или стать официальными добросовестными игроками, что окажется на пользу и потребителям, и государству, а в конечном счете будет способствовать большей прозрачности сферы недвижимости, улучшению бизнес-климата в ней.

Один из вопросов, вокруг которых в настоящее время ведутся споры, касается перечня услуг, относящихся к числу риелторских. В настоящее время под данным видом услуг принято понимать посреднические услуги при сделке по купле-продаже или аренде жилья. Однако фактически данными рамками профессиональная компетенция риелторов не ограничена, хотя посредническая деятельность и является непосредственной функцией этой категории специалистов. Но, по словам г-на Саматдина, ситуация сложилась так, что некоторые агентства специализировались на девелопменте - брали здания на реконструкцию, а потом сдавали их в аренду, некоторые вели агентскую деятельность, получали полномочия от зарубежных инвесторов, от их имени приобретали недвижимость и управляли ею. Зачастую понятие “риелторская деятельность” включает управление бизнес-центрами. “Мы хотим оставить за собой право заниматься теми видами профессиональной деятельности, которые так или иначе соприкасаются с риелторской. В этот список входят и консалтинг, поскольку риелторские агентства проводят консультации, и маркетинг, и оценочная деятельность, хотя последняя соприкасается с деятельностью риелторов лишь частично. Компании, работающие в сфере недвижимости, имеют разную специализацию, но мы постарались прописать в законе все виды деятельности, с которыми так или иначе приходится сталкиваться их сотрудникам”,- сказал г-н Саматдин.

В рамках работы над законопроектом обсуждается вопрос о том, чтобы сравнять размер вознаграждения во всех компаниях в целом по республике, однако единого мнения по данному пункту пока нет. До кризиса большинство агентств брали вознаграждение в размере 3% от суммы сделки купли-продажи, но в период рецессии, когда у большинства крупных агентств количество клиентов уменьшилось, игроки рынка были вынуждены понизить ставку вознаграждения до 1-2%. По мнению представителей риелторского сообщества, наличие фиксированной ставки вознаграждения можно рассматривать как положительный момент и для собственников недвижимости, и для риелторов, ведь в этом случае нюанс сделки, связанный с выплатой комиссии, понятен обеим сторонам, а значит, не должно возникать повода для недоразумений. К слову, отмечают в руководстве ОАРК, наличие фиксированной ставки характерно для рынка недвижимости большинства развитых стран, и на ее размер не оказал влияния даже финансовый кризис. С другой стороны, введение единой ставки вознаграждения поддерживают не все участники рынка. Противники данного подхода, в частности, полагают, что игроки сами должны оценивать свой труд.

На протяжении длительного времени не теряет актуальности вопрос подготовки риелторских кадров. Несмотря на то, что фактически данная категория работников существует на отечественном рынке недвижимости на протяжении достаточно длительного времени, учебных заведений, которые целенаправленно занимались бы подготовкой специалистов-риелторов, по-прежнему нет. В результате в агентства недвижимости приходят люди без опыта работы, без базовых знаний, необходимых в данной профессии. Оттачивать навыки таким “молодым специалистам” приходится на практике, что не может не сказываться на качестве оказываемых услуг. Восполнение пробелов в профессиональном образовании взяла на себя действующая при ОАРК школа риелторов, регулярно проводящая обучающие семинары для специалистов как из Алматы, так и из регионов, но ресурсы одной обучающей структуры, пусть и действующей при профессиональной ассоциации, не в состоянии удовлетворить спрос на услуги по повышению квалификации. Согласно проекту закона, каждому риелтору предстоит пройти базовый курс обучения и получить базовые знания, необходимые в работе. Хотя профессия риелтора основывается на практической деятельности, без серьезных знаний в области психологии и юриспруденции не может быть квалифицированного специалиста.

Риелторы и государство

По мнению г-на Саматдина, развитие профессионального рынка риелторских услуг возможно только в том случае, если участники рынка недвижимости станут работать рука об руку с представителями госструктур. К сожалению, нередки случаи, когда риелторы, не владея информацией, оформляют сделки, последствия которых оказываются плачевными для клиентов. “Государственные структуры, в частности, ЦОН и ГАСК, могли бы обеспечить нам доступ к информации по сделке. Бывают, например, факты, когда не владеющие информацией риелторы продают под производство базу или помещение, которое может быть снесено. Инвесторы, решившие вложить деньги в предприятие, приходят к нам через полгода и спрашивают, почему их не предупредили о том, что в соответствии с постановлением акимата здание должно пойти под снос? В данном случае вина лежит на риелторе, но ведь он осуществил сделку не по злому умыслу, а из-за того, что не располагал необходимыми данными”,- привел пример из практики г-н Саматдин.

Избежать подобных неприятных ситуаций, в которых, как правило, в роли “крайнего” оказывается клиент, позволит только законодательное регулирование отношений риелторов с исполнительной властью. Игроки рынка недвижимости, уверены в ОАРК, должны владеть точной информацией об объектах сделок, о лицах, заинтересованных в них. Органы на местах должны по запросу обеспечивать риелторов информацией о недвижимом имуществе, о наличии прав на него у третьих лиц. Взаимодействие со структурами государственной власти, считают участники рынка, будет способствовать, во-первых, развитию риелторского бизнеса, а во-вторых, защите интересов клиентов. Ведь в идеале наличие точной информации об объектах недвижимости должно являться одним из мотивов, побуждающих граждан обращаться к помощи профессиональных участников рынка, а не заниматься оформлением сделок в столь деликатной и, что греха таить, подверженной воздействию криминала сфере на свой страх и риск.

Впрочем, отмечают представители госорганов, власть тоже заинтересована в информировании риелторов о юридической чистоте строительных объектов. По словам начальника Управления государственного архитектурно-строительного контроля Алматы (ГАСК) Аскара ТУТУБАЕВА, механизмы мошенничества при сделках с недвижимостью отличаются большим разнообразием, и в этом смысле регулирование риелторской деятельности посредством соответствующего закона представляется целесообразным. В процессе сделок с недвижимостью речь идет о крупных суммах, сотнях тысяч долларов, и поэтому они требуют профессионального подхода, отношение к таким сделкам имеют не только продавец, покупатель и посредник, но и государство.

“Сегодня в УГАСК многие сделки подвергаются сомнению, и причиной этого являются подделки. Очень часто подделывается главный документ - так называемый паспорт объекта, то есть акт приемочной комиссии. Регистрация его осуществляется в органах юстиции, но зачастую уже туда он поступает фальсифицированным. Подделывается все - и печати, и подписи. О каком объекте на самом деле идет речь, выясняется только тогда, когда специалист ГАСКа по запросу выезжает на место. Если на основании сомнительного непроверенного документа риелторы заключают контракты и проводят операции купли-продажи, риск возникновения неприятностей очень велик. Объект продается, проходит через нескольких владельцев. Как правило, участники сделки узнают о том, что акт поддельный, лишь приходя за разрешением на строительно-монтажные работы в архстройконтроль. Единственный реквизит, который невозможно подделать, - это номер акта, получаемый в органах юстиции”,- разъяснил нюансы регистрации г-н Тутубаев. По его словам, одной из характерных для Алматы тенденций последнего времени стало резкое увеличение числа случаев регистрации поддельных актов приемочной комиссии на объекты недвижимости.

Еще одна проблема, отметил начальник управления ГАСК, связана с продажей объектов недвижимости, земельные участки под которыми в соответствии с планами акимата отведены под строительство новых объектов. Такие случаи тоже имеют место достаточно часто, особенно на крупных коммерческих объектах. Покупателя вводит в заблуждение аккуратный вид таких строений или проведенный косметический ремонт, а позже он получает уведомление о сносе. Таким образом, если риелторы заинтересованы в чистоте сделки, им необходимо обратиться с официальным запросом в ГАСК, указав, у кого и для кого они запрашивают информацию. ГАСК в свою очередь обязан предоставить ответ в срок до 30 дней в зависимости от сложности запроса. В особо сложных случаях срок может быть продлен еще на 30 дней, но тогда сторона, направившая запрос, должна получить уведомление о продлении сроков ответа.

По мнению риелторов, предоставление информации должно осуществляться в более сжатые сроки, в идеале можно говорить об одном-двух днях, однако в настоящее время, отметил представитель ГАСК, такие темпы пока недостижимы. Специалист должен выехать для проверки на каждый объект, указанный в запросе, и только после этого пишется ответ, который подтверждает правомочность имеющегося у владельца акта приемочной комиссии. Обращаться за информацией к представителям госструктур, то есть в то же управление архитектурно-строительного контроля, риелторам следует и в том случае, если они имеют дело с достраиваемыми долевыми объектами. “Акимат постоянно принимает новые решения по срокам сдачи долевых домов, и мы располагаем полной информацией по этому вопросу, поэтому риелторы обязательно должны обращаться к нам со своими запросами. В июле нынешнего года, например, планируется сдать в эксплуатацию жилой комплекс “Ахскелькент”,- отметил г-н Тутубаев. По его словам, с текущего года по результатам совместной работы Управления архитектуры и градостроительства и Управления государственного архитектурно-строительного контроля принято решение сократить количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство объектов недвижимости, с 16 до 6. Данная мера призвана оживить строительный рынок, способствовать привлечению инвесторов в Алматы и сделать в глазах граждан законный порядок оформления строительства более привлекательным, чем нелегальные строения.

Руководитель ГАСК подтвердил наличие сложностей, связанных с существованием “черных маклеров”. Юридические данные всех посредников, проводящих сделки по доверенности через архитектурно-строительный контроль, фиксируются в реестре ГАСК, и, как правило, в 50% случаев зарегистрированные оказываются “черными маклерами”. “Их деятельность наносит ущерб репутации не только профессии риелтора, но и нашего города, страны. Многие иностранные инвесторы приходят на казахстанский рынок и отмечают непорядочность наших граждан. Поэтому закон о риелторской деятельности необходим, нужно четко прописать права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделках с недвижимостью. Необходимо, чтобы не было обманутых, чтобы сами сделки в глазах закона и государства носили прозрачный, правовой характер, способствовали исполнению намерений как продавца, так и покупателя. В свою очередь и представители госорганов заинтересованы в том, чтобы иметь дело с зарегистрированными в налоговых органах риелторами. При таком раскладе проблем не будет ни у кого”,- уверен г-н Тутубаев.

О засилье непрофессиональных посредников на рынке недвижимости говорит и заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства Алматы Толеукан ИСМАИЛОВ. “В нашем управлении приходится довольно часто видеть посредников, намерения которых вызывают сомнения. Я убежден, что в этой сфере должен быть порядок. Покупатель, например, должен знать, кому и какой процент от сделки он платит, поэтому принятие закона представляется необходимым. Такой закон пойдет на благо и риелторскому сообществу. В южной столице возобновляется строительство Восточной объездной дороги, в рамках Генплана развития пригородной зоны готовится перенос части железнодорожных путей за пределы Алматы, и риелторам будет необходима достоверная информация обо всех новых застройках, о предполагаемых сносах и планах строительства”,- считает представитель управления.

Оспорить необходимость построения цивилизованного рынка недвижимости, а значит, введения законодательного регулирования деятельности его профессиональных игроков, действительно трудно. Это требование времени, одно из условий того, что посткризисный рынок недвижимости не наступит на грабли изъянов и перегибов докризисного периода. Не подлежит сомнению и необходимость установления партнерских отношений между госструктурами и риелторами и их профессиональными объединениями. Как показывает практика, диалог позволяет решить многие проблемы, одолеть которые в одиночку представителям рынка не так-то просто.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА