Курс на понижение

По данным Агентства РК по статистике, в первом квартале нынешнего года по сравнению с предыдущим кварталом цены перепродажи благоустроенного жилья в среднем по республике снизились на 0,9% неблагоустроненного - на 0,3%, нового - на 3,7%. По сравнению с первым кварталом 2008 года, отмечают статистики, цены перепродажи благоустроенного жилья упали на 15,8%, неблагоустроенного - на 10,8%, жилья в новостройках - на 10%. Чередование периодов незначительного подъема и уменьшения цен наблюдается на протяжении нескольких месяцев. В частности, весной цены на вторичном рынке несколько увеличились - в апреле, например, по сравнению с предшествующим месяцем средняя цена перепродажи благоустроенного жилья выросла на 0,6% и достигла Т107 000 за квадратный метр, а неблагоустроенное жилье увеличилось в цене на 0,2%, до             Т62 200 за "квадрат". Средняя цена продажи нового жилья в апреле не претерпела изменений по сравнению с мартовской и составила Т142 000 за квадратный метр. В мае она слегка поднялась - на 0,2%, однако уже в июне в данном сегменте вновь произошло снижение на 0,6% до Т141 462. В течение первого месяца лета жилье продолжало дешеветь, что называется, по всем фронтам: средняя цена перепродажи благоустроенного жилья по сравнению с майской уменьшилась на 1,6% до Т104 420 за квадратный метр, а цена перепродажи неблагоустроенного вторичного жилья за обозначенный срок упала на 2,1% и достигла Т60 837 за квадратный метр. Как свидетельствуют данные Агентства по статистике, в июне текущего года по сравнению с июнем 2008-го цены на первичном рынке жилья снизились на 9,4%, а на вторичном - на 11,3%. Таким образом, жилье в Казахстане продолжает дешеветь.

С этим утверждением соглашаются и коммерческие структуры, проецируя его на самый крупный город республики. Так, специалисты "ЦКН-Консалтинг", оценивая июльский расклад на рынке недвижимости Алматы, констатируют, что в первую неделю месяца средневзвешенная цена равнялась $1559 за квадратный метр, а в период с 6 по 12 июля данный показатель составил $1532, то есть произошло снижение на 1,7%. На 10% уменьшилось количество предложений. Наиболее заметно, на 2,9%, упала в цене жилая недвижимость, расположенная в Алмалинском районе южной столицы; здесь минимальная стоимость квадратного метра составила $485, а максимальная - $5038 за ту же единицу площади. На долю Алмалинского района приходится 17% от общего количества предложений по городу. Практически идентично, на 2,8%, уменьшилась за неделю средневзвешенная цена квадратного метра в Жетысуском районе. Минимальная составила $515, а максимальная - $3000 за квадратный метр. Доля предложений жилой недвижимости в данном районе составила 7% от общегородского количества. В Бостандыкском районе средневзвешенная стоимость квадратного метра за вторую неделю июля снизилась на 1,7%, разброс цен за квадратный метр зафиксирован в пределах $638-6500, доля предложений равняется 29% от общего числа по городу. По данным "ЦКН-Консалтинг", в Турксибском районе за обозначенный выше период средневзвешенная цена квадратного метра уменьшилась на 1,4%. В этой части города минимальная цена квадратного метра составила $533, а максимальная - $4625. Вклад Турксибского района в общее количество предложений продажи жилья оказался не слишком велик - всего 4%.

В наименьшей степени падение цен на рынке недвижимости, отмеченное во второй половине июля, затронуло Ауэзовский район южной столицы - жилье здесь потеряло в цене 0,7%; минимальная стоимость квадратного метра составила $435, максимальная - $4380. На долю данного района пришлось максимальное предложение продажи недвижимости - 31%. В Медеуском же районе, согласно данным "ЦКН-Консалтинг", в середине июля цены на жилую недвижимость вопреки общему тренду даже несколько увеличились - на 1,3% по сравнению с началом месяца. Здесь также наблюдается впечатляющий разброс цен - от $621 (именно столько просят за квадратный метр квартиры улучшенной планировки в поселке Алатау) до $5500 за квадратный метр квартиры современной планировки в жилом комплексе "Арман Вилл". На долю Медеуского района, констатируют авторы обзора, приходится 11% от всего количества предложений продажи жилой недвижимости по Алматы.

Согласно свидетельству специалистов Агентства по статистике, цены на первичном рынке падают медленнее, чем на вторичном. Строительным компаниям, в свое время потратившим немалые средства на возведение зданий, выкуп земли в, как правило, престижных районах, пока нет смысла снижать цены. Они не торопятся предлагать рынку уже достроенное жилье по неоправданно низким, на их взгляд, ценам. "Процесс снижения цен на жилье, предлагаемое на первичном рынке, следует рассматривать как с положительной, так и с отрицательной точек зрения, но негативные оценки превалируют. На фоне длительного уменьшения цен инвесторы теряют интерес к приобретению недвижимости как выгодному инструменту вложения средств, и это в конечном счете тормозит развитие отрасли. Кроме того, затишье на рынке недвижимости, замедление темпов строительства новых объектов даст знать о себе через два-три года и может обернуться возникновением дефицита жилья. Тогда оно вновь станет недоступным", - полагает Зухра НАЗАРОВА из Almaty Real Estate.

Комментируя ситуацию на рынке недвижимости в регионах, аналитики "ЦКН-Консалтинг" отмечают, что в Актау стоимость квадратного метра жилья составляет $800-1200, в Семее - $400, в Петропавловске - $500, в Шымкенте - $605, в Кокшетау - $725.

Далеко ли до дна?

Еще в начале весны некоторые участники рынка отмечали некоторое увеличение спроса как по количеству звонков, так и по числу заключенных сделок. В одном из агентств недвижимости сообщали, что за февраль и первую половину марта нынешнего года было заключено столько сделок, сколько за весь период с октября прошлого года по январь нынешнего. Не исключено, полагали риелторы, свою роль сыграла февральская девальвация тенге, после которой люди поняли, что недвижимость по-прежнему остается одним из лучших инструментов для хранения денег. Но уже второй квартал нынешнего года, по крайней мере на рынке Алматы, показал падение спроса на жилье. Отчасти такое положение связано с традиционным для первой половины лета затишьем на рынке в целом, но нельзя не признать, что свою лепту внесли и такие факторы, как общее снижение платежеспособного спроса, уменьшение доходов бизнеса и населения, сокращение ипотечных программ, а также удержание устойчивого тренда на падение цен и соответственно ожидание того, что ценовое дно еще не достигнуто.

Сакраментальный вопрос о том, когда же цены на жилую недвижимость опустятся до этого самого дна, пока остается без четкого ответа. С одной стороны, темпы снижения цен замедлились, что дает некоторым экспертам основания полагать что осенью, после сезонного затишья, они пойдут вверх, поскольку отложенный спрос действительно присутствует, и не исключено, что люди, которые планировали приобрести жилье, но решили повременить с его покупкой, действительно поддержат рынок. Если оглядеться, можно заметить, что вокруг большинства из нас есть люди, живущие в стесненных условиях, в старых хрущевках или в частном секторе в не самых престижных районах, и они мечтают об улучшении жилищных условий. Поэтому существование отложенного спроса на алматинском рынке недвижимости сложно опровергнуть. Вместе с тем одним из непременных условий оживления рынка представляется рост доходов населения, сокращение безработицы, а обстановка в стране, увы, пока не располагает к благоприятным прогнозам в этом отношении.

По данным Агентства по статистике, экономическая ситуация в республике пока остается достаточно сложной. Объем розничного товарооборота в январе-июне нынешнего года составил Т1 033 780,4 млн (без оборота общественного питания) и уменьшился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,6%. Краткосрочный экономический индикатор в январе-июне 2009 года по отношению к январю-июню 2008 года составил 95,9%. Расчет индикатора базируется на изменении индексов выпуска по базовым отраслям, таким как сельское хозяйство, промышленность, строительство, торговля, транспорт и связь; на долю этих отраслей приходится 67-68% от ВВП. Объем валового внутреннего продукта в первом квартале нынешнего года составил в текущих ценах Т3045,9 млрд, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение реального ВВП составило 2,2%. Негативные тенденции отмечены и в сфере промышленного производства, объем которого в январе-июне, по данным статагентства, составил Т3636,8 млрд в действующих ценах - на 2,7% меньше соответственно. Ухудшение отмечено в обрабатывающей промышленности (90,5%), производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (93,5%). В то же время статистика говорит о том, что в июне 2009 года по сравнению с декабрем 2008 года индекс потребительских цен составил 103,9%. Цены на продовольственные товары за обозначенный период выросли на 3,5%, на непродовольственные - на 4,9%, на платные услуги - на 3,3%. Цены предприятий-производителей промышленной продукции увеличились на 9,7%.

По мнению большинства игроков сектора недвижимости, пока едва ли можно говорить о том, что рынок достиг дна, хотя в перспективе следует скорее ожидать постепенного снижения. "В ближайшей перспективе, вероятно, можно будет говорить о коррекции, однако сегодняшние цены могут существенно измениться. Изношенное, старое жилье, скорее всего, сильно упадет в цене, а стоимость недвижимости, расположенной в престижном "золотом квадрате" останется на прежнем уровне или даже вырастет, ведь в этом районе ничего нового в ближайшие годы строиться не будет", - полагает заместитель председателя правления по маркетингу компании MAG Актай МАЙЛЫБАЕВ.

По мнению директора "ЦКН-Консалтинг" Ольги АЙБАСОВОЙ, средняя цена по Алматы может упасть до $1000 за квадратный метр, но когда это произойдет, трудно сказать наверняка - многие уже устали ждать ценового дна. Некоторые аналитики думают, что темпы снижения цен на рынке в целом должен задавать расклад на рынке первичного жилья. Соответственно, на вторичном рынке цены должны быть на 50-60% ниже, чем в сегменте "первички", в зависимости от качества построек и местоположения, а неликвидное жилье должно быть еще дешевле. Несмотря на то, что сегодня цены на недвижимость в новостройках и без того заметно упали по сравнению с докризисной порой, активность продаж в данном сегменте оставляет желать лучшего даже с учетом того, что продавцы соглашаются на значительные уступки. Не исключено, полагает директор компании Invest Realty Аида ДАУЛЕТАЛИНА, что до конца года цены еще немного будут снижаться, но ненамного, а затем, примерно следующей весной, можно ожидать незначительного повышения. Рынок уже приблизился к тому моменту, когда стоимость квадратного метра практически соответствует его себестоимости; не следует упускать из виду и фактор роста цен на нефть, от которых в значительной степени зависит наша экономика: в бюджете появятся деньги, а значит, они заведутся и у населения, считает эксперт.

С надеждой на государство  

Надежды на стабилизацию рынка недвижимости его игроки связывают и с государством, в частности, с фондом "Самрук-Казына". Формально о финансировании строительных компаний было объявлено полтора года назад, однако, во-первых, потребовалось время на то, чтобы выделенные средства пришли в отрасль, а во-вторых, сами застройщики не слишком охотно занимали госсредства, поскольку в сложившихся условиях возврат денег для многих представлялся проблематичным. В рамках деятельности, направленной на поддержку строительного сектора, АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" намерено принять программу по распределению жилья, выкупленного у застройщиков. На сегодняшний день фонд работает с 67 застройщиками, объекты которых сосредоточены главным образом в Астане и Алматы, договоры с десятью компаниями уже заключены или готовятся к подписанию. На выкуп объектов, возводимых 67 компаниями, потребуется более Т177 млрд, в том числе Т58 млрд по Алматы и Т119 млрд по Астане. После того, как строительство данных комплексов будет завершено, ожидается введение в эксплуатацию более 13 тысяч квартир; запуск большинства объектов намечен на вторую половину 2009-2010 годов.

Представители фонда особое внимание уделяют критериям, которым должен соответствовать потенциальный партнер-застройщик. В первую очередь речь идет о предоставлении полного объема разрешительных документов, проектно-сметной документации; необходимо также подтвердить отсутствие лиц, претендующих на объект, который перейдет в собственность фонда. Кроме того, прежде чем заключить договор с фондом, застройщик обязан заручиться согласием каждого дольщика в качестве гарантии того, что после завершения возведения объекта  он не откажется от договора со строительной компанией и не потребует вернуть деньги. Наконец, застройщикам придется согласиться и с установленной фиксированной базовой ценой в Т120 тысяч за квадратный метр для Алматы и Т96 тысяч по Астане. Данное условие вызвало немало споров среди участников рынка и стало одним из камней преткновения для их участия в программе. Застройщики не раз отмечали, что масштабы помощи, обещанной госсектором, не соответствуют реальным потребностям рынка, и далеко не все компании согласятся на выкуп квартир по ценам, заведомо не оправдывающим произведенных в свое время затрат. Однако, на взгляд представителей госструктур, введение строгого ограничения расценок на квадратный метр представлялось одним из необходимых условий для спасения строительного рынка от стагнации, а также для обуздания возможных непомерных запросов компаний.

Что касается строительного сектора, то последние месяцы показали некоторую положительную динамику. В апреле нынешнего года, как свидетельствуют данные Агентства по статистике, по сравнению с предыдущим месяцем темпы ввода в эксплуатацию жилых зданий несколько снизились - 403 тыс. квадратных метров общей площади против 513 тысяч "квадратов". Но уже в мае наметился незначительный рост (по республике было сдано 405 тысяч кв.м), а в июне запущено 693 тысячи квадратных метров общей площади. На протяжении последних трех месяцев сравнение с аналогичными показателями предыдущего года также выглядит в пользу нынешнего: так, ввод в эксплуатацию жилых зданий в апреле 2009 года по отношению к соответствующему месяцу 2008 года составил 125%, в мае - 112,9%, в июне - 112,8%.

Нелегкая доля

Впрочем, объявленные меры господдержки и некоторый, надо признать, не слишком значительный подъем в строительной отрасли пока не слишком способствовали решению жилищного вопроса, чрезвычайно остро вставшего перед многочисленным отрядом дольщиков. По данным на 1 января текущего года, только в Алматы насчитывалось 99 жилых комплексов, возводимых с долевым участием, а количество квартир, выкупленных 12 460 дольщиками в указанных зданиях, оценивалось в 31 798. Поскольку государственные программы были направлены на поддержку объектов с большим числом дольщиков, по результатам исследований из общего списка объектов, возводимых с долевым участием, было выведено 35 жилых комплексов, в которых насчитывалось 69 граждан-соинвесторов. Застройщикам этих компаний было рекомендовано возвратить людям ранее вложенные средства. В результате число проблемных объектов сократилось до 64, а дольщиков - до 12 391. В городе также насчитывалось 30 объектов коммерческого жилья, возводимого без участия дольщиков.

Всего в нынешнем году, по данным акимата Алматы - города, где этот вопрос стоит наиболее остро, планируется решить проблемы 4277 дольщиков. За первый квартал нынешнего года удалось помочь 790 гражданам. В число строительных объектов, проблемы с которыми удалось снять с повестки дня, вошли жилой комплекс "Алтын Орда" (застройщик АО "МАК Алматыгорстрой"), финансирование строительства которого осуществлялось через "Самрук-Казыну" (41 дольщик), комплекс "Самал де люкс" ("Алматыцентрстрой", 257 дольщиков), комплекс "Науаи 2" (ТОО "ЖСК инвест" провело расселение 6 дольщиков в ЖК "Науаи 1"), первая очередь проекта компании "Астана-недвижимость" (148 дольщиков, финансируется застройщиком), проект компании "Элитстрой девелопмент" (62 дольщика). ТОО "Лэнд Марк Эстейт Девелопмент" вернуло деньги 145 дольщикам и приостановило возведение объекта. Сооружение 23 жилых комплексов, в которых насчитывается 3435 дольщиков, застройщики ведут самостоятельно. По итогам первого квартала государственная поддержка требовалась по 36 объектам, в долевое участие при строительстве которых вступили 8530 человек.

Финансирование возведения 9 жилых комплексов осуществлялось фондом "Самрук-Казына", объем финансирования составил Т46,2 млрд, число дольщиков - 1649 человек. Был исключен из списка финансирования и переведен в группу объектов, требующих отдельного рассмотрения, жилой комплекс 29-й квартал (2-я очередь) корпорации KUAT. По схеме "правительство - акимат - застройщик" через ТОО "Предприятие капитального строительства" на выделенную сумму Т10 млрд достраиваются жилые комплексы "Меркур-Град" и "Жетысу-3". По программе финансирования по фиксированной цене работа велась по комплексам "Отырар" (95 дольщиков) и "Ахселькент" (2594 дольщика).  По 7 жилым комплексам (616 обманутых долщиков) расследования в рамках заведенных уголовных дел проводят правоохранительные органы. Отдельного рассмотрения требуют несколько объектов корпорации KUAT - в частности, речь идет о 2, 29, 20 и 42 кварталах. В числе возможных мер, которые можно было бы предпринять для сохранения целесообразности завершения строительства, предлагалось уплотнение застройки. Банкротом был признан застройщик ТОО "Кереге инвест", договоры с которым в свое время заключили 618 дольщиков. Ряд комплексов предлагались для работы с фондом "Самрук-Казына" по линии прямого выкупа свободного незавершенного жилья с последующей сдачей в аренду с правом выкупа в течение 20 лет.

Однако, несмотря на заверения руководства Алматы об успешном решении проблем дольщиков, социальная напряженность, связанная с жилищными вопросами, только растет. Люди, вложившие средства в строительство нового жилья, на протяжении нескольких лет вынуждены снимать квартиры, и, принимая во внимание сложившуюся экономическую ситуацию, многим из них не по карману становится и аренда. Таким образом, для целого ряда дольщиков вполне реальной становится угроза не только остаться без собственного жилья, но и вообще оказаться на улице. По данным городского департамента внутренних дел, с начала года в южной столице было зарегистрировано 84 акции, инициированных дольщиками, 35 из которых прошли несанкционированно, к административной ответственности были привлечены 11 организаторов и активных участников. Не раз пытались привлечь внимание руководства города и страны к решению своих проблем дольщики компаний "Верный. KZ" и "Алматыинвестстрой", которым, как показывают события последнего времени, не приходится рассчитывать и на получение квартир в комплексах "Меркур-Град" и "Жетысу-3" - именно такой вариант разрешения безысходной ситуации предлагался гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков.

Учесть горький опыт прошлых лет и предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем, считают в правительстве, поможет внесение поправок в законодательство о долевом участии в жилищном строительстве - соответствующий закон глава государства подписал на прошлой неделе. Документ, как сообщают официальные источники, направлен на регулирование отношений в сфере долевого участия в жилищном строительстве и предусматривает повышение требований к финансовой устойчивости застройщика, а также усиление гарантий прав дольщиков. Основной целью является устранение пробелов и упущений, существующих в ранее принятых законодательных актах.

В частности, внесенные дополнения оговаривают введение понятия государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Компетенция данного органа будет заключаться в контроле за складывающимися взаимоотношениями застройщиков и дольщиков. Ужесточаются требования, предъявляемые к платежеспособности застройщиков, предусматривается введение условия наличия у них опыта возведения квартир. Большинство застройщиков на сегодняшний день признанных проблемными объектов не имели соответствующих опыта работы и финансового обеспечения. Согласно новому законодательству компания должна иметь в своем активе собственный капитал в размере не менее 100 000 МРП, как минимум трехлетний опыт возведения жилых зданий, сдать в эксплуатацию не менее 100 квартир.

Новым документом вносится поправка в Закон "О лицензировании", устанавливающая, что по объему деятельности лицензия на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков является разовой и выдается застройщику на строительство каждого жилого объекта. В обязанность ему также вменяется ежегодное проведение аудита годовой финансовой отчетности с предоставлением его результатов в уполномоченный орган. Внесено также дополнение в Земельный кодекс, позволяющее проектной компании приобрести право землепользования до получения лицензии на право осуществления деятельности по организации строительства жилых зданий. Также введены поправки, предоставляющие право дольщикам требовать от застройщика устранения недостатков работы в течение всего гарантийного срока. С появлением корректив в законодательстве увеличивается число участников долевого строительства: наряду с застройщиком и дольщиком таковыми становятся проектная компания и банк-агент. Поправки предусматривают и совершенствование законодательства по вопросам долевого участия в жилищном строительстве в части установления обязательного страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком.

Еще на этапе обсуждения эти изменения вызвали неоднозначную реакцию со стороны в первую очередь самих застройщиков. Представители ассоциации, объединяющей в своих рядах строительные компании, утверждали, что большинство из действующих на рынке субъектов изначально не пройдут сито строгого отбора - это прежде всего компании, не имеющие достаточно солидного стажа работы, надежной финансовой истории, еще часть отсеется на этапе строительства, поскольку не смогут соблюсти жесткие требования, установленные в этой области. Несоблюдение баланса, предупреждали представители Ассоциации застройщиков, в той же степени чревато неблагоприятными последствиями, что и пренебрежение к оценке материального и финансового состояния компаний, изъявивших желание участвовать в долевом строительстве. На рынке может образоваться дефицит жилья, а значит, когда кризис пойдет на спад, вновь не избежать роста цен. Высказывались мнения и по поводу того, что совершенствование законодательства о долевом строительстве опоздало - в сложившейся на рынке недвижимости ситуации едва ли найдется много желающих рисковать, да и былой активности в строительном секторе, несмотря на некоторое оживление последних месяцев, не наблюдается. Тем не менее когда кризис пойдет на спад и рынок начнет расти, строительным компаниям, как и другим участникам, придется приспосабливаться к новым правилам и реалиям.