Возможность падения рынка алматинской недвижимости, в частности, обсуждалась в ходе состоявшегося этой весной в бывшей столице II Национального конгресса по недвижимости. В середине текущего месяца впервые за долгое время появилась информация о снижении стоимости квартир в Алматы за одну неделю на 1,13% (в ценах предложения), до $3629,58 за квадратный метр, при этом сокращение цен на дорогое жилье было более заметным, чем на дешевое, а разница в стоимости квартир в высшем и низшем ценовом диапазонах уменьшилась. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в самом дорогом районе Алматы, Медеуском, превысила стоимость такой же площади в Турксибском районе в 1,64 раза. За кратковременным снижением цен, впрочем, неделю спустя последовало их незначительное, на 0,4%, повышение до $3645,59 за квадратный метр. Таким образом, предшествующее кратковременное отступление, по большому счету, не давало оснований для далеко идущих выводов. Согласно прогнозам, при существующих темпах роста цен планка в $4000 за квадратный метр может быть достигнута в середине июня.

Агония перед кризисом?

Тем не менее предостережения о том, что дальнейший рост цен на жилую и коммерческую недвижимость, не подкрепленный платежеспособным спросом со стороны населения, неминуемо ведет к увеличению экономических и политических рисков, дестабилизации финансового рынка и, как следствие, к дефолту, раздавались достаточно настойчиво. В ходе конгресса по недвижимости вице-президент Ассоциации риелторов Казахстана Александр КАЛИНИН, в частности, напомнил, что в странах Юго-Восточной Азии толчком к развитию кризиса также послужили события на рынке недвижимости. В развитие рынка вкладывались большие средства, цены на недвижимость неоправданно завышались, и со временем все меньше людей могли выкупить жилье. За кризисом на рынке недвижимости последовал финансовый. "Политика банков второго уровня, застройщиков, девелоперов ориентирована на средний класс, которого в Казахстане на самом деле нет. От силы 12-15 процентам населения страны по силам обеспечить себе улучшение жилищных условий, причем 5-7% из них - это те, кто владеет национальными богатствами и обслуживает элиту, остальные - управленцы высокого звена и небольшая прослойка среднего класса. Параллельно росту цен идет снижение платежеспособного спроса. Разрыв нарастает, и в результате мы получаем классический мыльный пузырь, при этом приватные беседы с застройщиками и девелоперами заставляют сделать вывод о том, что себестоимость строительства в Алматы не превышает $550-600 за квадратный метр, даже с учетом затрат на обеспечение сейсмостойкости зданий", - утверждает эксперт.

По мнению г-на Калинина, рынка недвижимости в его цивилизованном понимании в южной столице сегодня нет, существует лишь ценовой сговор сторон, занятых в этой сфере - банков, ипотечных компаний, инвесторов, девелоперов, страховых фирм, недобросовестных риелторов, специализированных рекламных изданий. Перечисленные игроки, реализующие схему "деньги - производство - продажа" и получающие прибыль, прежде всего и заинтересованы в поддержании высоких цен на недвижимость. О том, что с позиций развития экономики о существовании рынка недвижимости в республике в целом и в Алматы в частности сегодня говорить не приходится, свидетельствуют и представители строительных компаний. "В условиях рынка производство и продажа товаров осуществляются под действием объективных экономических законов - закона о предельной и средней норме прибыли, закона предельной полезности, закона издержек производства и, конечно, закона эквивалентного обмена, частным проявлением которого является закон стоимости. Исходя из того, что сегодня динамика цен и основных показателей в сфере недвижимости не подчиняется никаким экономическим законам, напрашивается вывод, что рынка недвижимости в его цивилизованном понимании у нас нет",- считает председатель совета директоров холдинга "Арктагея", в состав которого входит Алматинская строительная компания "БЛОК", Сергей ГРИСЮК.

В условиях, когда динамика цен на недвижимость не подчиняется объективным экономическим законам, констатируют эксперты, растет удельный вес субъективных факторов, определяющих эту динамику; в случае, когда влияние экономических законов более ощутимо, такое воздействие со стороны заметно меньше. В настоящее время, очевидно, что формирование цен на рынке недвижимости обусловлено не только наиболее часто упоминаемыми факторами, такими как рост экономики, удорожание строительных материалов, доступность ипотечных ресурсов. Столь традиционный "джентльменский набор" объяснений, по мнению г-на Калинина, уже никого не удовлетворяет. Вместе с тем на рост цен все более заметное влияние оказывают такие факторы, как спекулятивная составляющая сделок с недвижимостью, передача коммерческим застройщикам в условиях комплексной застройки функций возведения социальных объектов, ограниченное число свободных земельных участков под застройку, коррупция в кругах чиновников, а также легализация имущества и денежных средств. Пока рынок недвижимости (в цивилизованном понимании этого термина) находится в зачаточном состоянии, динамика цен может меняться под влиянием решений правительства или даже администрации отдельно взятого крупного города, так что положение в данной сфере пока остается крайне неустойчивым.

Не следует, отмечают эксперты, рассчитывать и на то, что рынок сам отрегулирует баланс спроса и предложения, а также сформирует оптимальное ценовое предложение, поскольку на этапе его формирования, когда основные экономические законы не действуют и спрос превышает предложение, цену диктует производитель - достаточно вспомнить примеры с бензиновым сговором или монополией на сотовую связь. "Для ответа на вопрос, когда же установится баланс спроса и предложения, потребуется проанализировать десятки социально-экономических и социально-политических факторов. Если мы сумеем смоделировать динамику каждого фактора на 20-30 лет вперед, то сможем более или менее достоверно прогнозировать развитие рынка. В противном случае все предположения останутся не более чем гаданием на кофейной гуще", - уверен г-н Грисюк.

По словам г-на Калинина, особую тревогу вызывает политика банков второго уровня по внешним заимствованиям. "Мы ставим себя в зависимость от иностранного капитала. Порядка 70% кредитов, направляемых в ипотеку и строительство, привлекаются из-за рубежа, и такой расклад неизбежно повышает риски. Сейчас говорить о снижении ипотеки невозможно, но, как показывает мировой опыт, наступает момент, когда люди оказываются не в состоянии платить по ипотечным кредитам, отказывая себе во всем. В связи с этим представляется важным такой симптом, как кризис ипотеки в США. Всемирный банк уже причислил Казахстан и Россию к зонам риска по ипотечному кредитованию", - констатирует представитель Ассоциации риелторов. Попытки Минфина и Нацбанка активизировать развитие фондового рынка способствовали некоторой активизации деятельности физических лиц на рынке акций, однако по большому счету фондовый рынок остается непонятным для значительной части населения, в то же время рядом находится весьма привлекательная и доходная сфера для инвестирования.

Спекулятивная составляющая на рынке недвижимости, по данным Ассоциации оценщиков, доходит до 60%, и этот фактор увеличивает реальную рыночную стоимость жилой и коммерческой недвижимости на 30-35%. На этом фоне, отмечает г-н Калинин, обращает на себя внимание то обстоятельство, что государство фактически демонтировало государственный строительный сектор и передало функции лицензирования и контроля частным структурам. В результате, по словам эксперта, каждая крупная корпорация имеет по 8-12 аффилированных структур, занимающихся проектированием, покупкой стройматериалов, сдачей готового жилья под ключ, продажей недвижимости. "В заявления руководителей корпораций о прибыли порядка 11% в год верится с трудом, гораздо более правдоподобными выглядят такие результаты для каждого из подразделений. Однако не стоит забывать о том, что деньги в любом случае идут в один карман. Стройматериалы, даже импортные, объективно не могут вырасти в цене на 100-200%, а если такой факт имеет место, значит надо искать посредников. Для того, чтобы ослабить влияние данного фактора на формирование цен, на государственном уровне необходимо стимулировать развитие собственной индустрии производства стройматериалов, привлечение в отрасль технологий, передового оборудования",- полагает он.

Говоря о таком факторе формирования цен, как передача коммерческим застройщикам в условиях комплексной застройки функций возведения социальных объектов, специалисты отмечают, что этот фактор обеспечивает 12-15% роста цен на недвижимость. Крупные корпорации, получив разрешение на строительство нового микрорайона, обязуются построить не только жилые здания и бизнес-центры, но и объекты "социалки" - школы, поликлиники, детские сады. В конечном итоге эти расходы также закладываются в стоимость жилья, хотя фактически строительство социальных объектов должно финансироваться из государственного бюджета. Корпорация-застройщик, возводящая социальные объекты по договору, должна получить компенсацию, но фактически ее не получает. В связи с таким положением дел вопрос о том, куда идут средства, заложенные в бюджете на возведение социальных объектов, часто остается без ответа, но очевидно, что застройщик не упустит возможности учесть затраты в стоимости жилья. В мировой строительной практике компания, возводящая жилье элит-, бизнес- и эконом-класса, обязана строить социальное жилье в соотношении "пятьдесят на пятьдесят", поскольку строительство жилой недвижимости первых трех видов приносит прибыль. На казахстанском рынке такое условие не соблюдается, что в конечном итоге тоже ведет к росту цен. На удорожание недвижимости работает и изъятие земель под предлогом государственной надобности. Собственники, чьи дома и квартиры были выкуплены, получают компенсацию, на которую покупают новое жилье, таким образом поддерживается, с одной стороны, спрос на  жилую недвижимость, а с другой - уровень цен.

На 15-20%, по мнению участников рынка, растут цены на недвижимость вследствие ограниченности свободных земельных ресурсов под застройку, степени их обеспечения основными инженерными коммуникациями, а также коррупции чиновников. Наличие инженерных коммуникаций, наряду с местом расположения земельного участка и характером почв, является одной из ключевых составляющих цен на землю. Однако в связи с тем, что коммуникации сильно изношены, количество земельных участков, к которым подведены сети, ограничено. "В Казахстане наиболее последовательно среди всех государств СНГ реализуются инициативы, связанные с введением частной собственности на землю. При наличии частной собственности земля становится важным и самым надежным объектом вложения финансовых средств, потому что с учетом демографических закономерностей, повышения плотности населения ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе она не упадет в цене. Это один из важных факторов, определяющих перспективы развития рынка. Вместе с тем, пока не завершится процесс присвоения земли как основного объекта рынка недвижимости, не будет обеспечен нормальный процесс формирования рынка как такового", - уверен г-н Грисюк.

Что касается такого фактора, как коррупция в кругах чиновников, то, по словам г-на Калинина, для продвижения и утверждения проекта необходимо получить санкции 27 инстанций, а эта процедура в казахстанских реалиях, ни для кого не секрет, подкрепляется немалыми суммами в виде "вознаграждения". В последнее время все более заметное влияние на ценовую политику в сфере недвижимости оказывает легализация имущества, и впоследствии данный фактор может стать определяющим в поддержании цен.

"Ежедневно в страну приходит не один миллион долларов. Деньги, поступающие из-за рубежа, так или иначе будут легализованы, однако важнейшим фактором роста цен являются именно "теневые" деньги. Владельцы "теневого" капитала сталкиваются с дилеммой: легализовать средства, потеряв при этом 10%, или купить недвижимость, занизив оценку при регистрации. Думается, при таком раскладе их выбор будет очевиден. Государство пошло на известную хитрость, дав возможность в период легализации проводить оценку самим желающим легализовать имущество. С нового года должны быть введены новые нормативы, соответствующие требованиям международных стандартов оценки, и игра по правилам, наряду с перекрытием притока "теневых" денег, может способствовать сокращению количества спекулятивных сделок", - считает     г-н Калинин. С другой стороны, есть основания полагать, что решения госорганов не всегда могут работать на снижение цен.

Потолок еще                    не достигнут?

Вместе с тем далеко не все участники рынка недвижимости разделяют уверенность в скором обвале последнего. До тех пор, пока мировые цены на нефть будут стабильно высокими, тенденцию инфляционного роста цен переломить не удастся, ведь полученные от нефтяного экспорта финансовые средства необходимо вкладывать, а недвижимость в настоящий момент и в ближайшей перспективе представляется одним из самых привлекательных в инвестиционном плане объектов. "Принятые, что называется, в приказном порядке, на уровне правительства, решения по ограничению роста цен создадут свои проблемы, ведь в этом случае деньги могут утекать за пределы страны. В условиях социалистической экономики, когда многое не продавалось, а распределялось, люди не понимали истинной ценности своего жилья. А сегодня устанавливаются пропорции собственности, существующие в мире, где рыночная экономика действует десятки лет, где собственное жилье является одной из основных ценностей, доступных далеко не каждому, основным объектом собственности, ради владения которым люди работают всю жизнь, а порой оставляют долги детям. Рост цен на недвижимость не нравится никому, но на сегодняшний день он обусловлен повышенным платежеспособным спросом, и если покупатели недвижимости находятся при существующем ценовом раскладе, стоит ли говорить о том, что цены завышены?"- задается вопросом г-н Грисюк.

По мнению президента Ассоциации риелторов Казахстана, президента финансово-промышленной холдинговой компании Parasat Group Аблайхана САМАТДИНА, об обвале можно будет говорить лишь в случае изменения политической ситуации, резкого падения цен на нефть, массового оттока населения бывшей столицы в города-спутники или же стихийного бедствия. По словам г-на Саматдина, сегодня, когда стоимость сотки земли в бывшей столице исчисляется сотнями тысяч долларов, можно возводить недвижимость по расценкам в $500 за квадратный метр лишь в том случае, если земля будет предоставлена государством, а коммуникации будут проложены за счет бюджетных средств. В противном случае все затраты закладываются в конечную стоимость недвижимости, как и расходы на реализацию современных проектировочных решений, на обеспечение доступа к современным системам жизнедеятельности и телекоммуникационным технологиям.

По мнению г-на Саматдина, ценовой пик на рынке недвижимости Алматы настанет к 2011 году, когда будут видны первые результаты реализации Генплана развития города, реализованы проекты по созданию РФЦА, строительству транспортных развязок и объездной дороги. В то же время к этому периоду еще не будет создана полноценная инфраструктура в городах-спутниках, а значит, на тот момент они едва ли смогут составить реальную конкуренцию южной столице. Что касается наблюдаемого выброса цен, то он, по мнению президента Ассоциации риелторов, обусловлен тем, что люди начинают избавляться от недвижимости, приобретенной на этапе отсутствия конкуренции. Качество таких строений вызывает сомнения, и, на взгляд г-на Саматдина, с точки зрения потребителя спокойнее арендовать жилье в хорошем доме. До сих пор в представлении наших граждан аренда выглядит своего рода крайней мерой, на которую приходится идти, когда нет возможности получить недвижимость в собственность. Однако аналитики считают, что со временем эта позиция изменится, особенно с учетом того, что, в соответствии с Госпрограммой жилищного строительства на 2008-2010 годы и Законом "Об аренде", планируется начать строительство арендных домов, достаточно комфортабельное жилье в которых будет обходиться квартиросъемщику в $500-600 в месяц.

Вместе с тем вышеназванный закон вступил в действие слишком непродолжительное время назад, и пока нет уверенности в том, что прописанные в нем положения будут выполняться так, как хотелось бы разработчикам.  Многое, считают участники рынка, будет зависеть от четкого обеспечения системы взаимосвязанных подзаконных актов, обеспечивающих реализацию этих законов. Зачастую хорошие законы не работают потому, что под них не подведена нормативная база более низкого уровня. Если работа по созданию юридических механизмов будет проведена системно и полно, это улучшит ситуацию в секторе, в противном случае процесс формирования рынка застопорится.

Новый программный подход

В среднесрочной перспективе, выразил мнение г-н Грисюк, мощным фактором давления на рынок недвижимости станут демографические и миграционные процессы внутри республики. На протяжении последних лет наблюдается рост рождаемости, а значит, скоро возникнет потребность в строительстве нового жилья. Что касатеся процессов миграции, то в былые годы в общесоюзном разделении труда Казахстану отводилась важная роль в обеспечении населения СССР продукцией сельского хозяйства, вследствие чего на его территории сформировалась крупная промышленная система зернового производства, животноводства. С распадом Союза эта роль была утрачена, высвободилась огромная масса незадействованных в сельхозпроизводстве трудовых ресурсов, и в период с 1991-го по 2007 год численность сельского населения снизилась более чем на миллион человек. Многие из них уехали за пределы РК, но многие перебрались в крупные города и перевезли за собой семьи. "Кроме того, существует значительный слой населения, которое, формально оставаясь сельским, живет и работает в городах, вследствие чего возникает потребность в дополнительном жилом фонде, в строительстве офисных площадей, рабочих помещений",- констатировал г-н Грисюк.

С другой стороны, уже сегодня очевидно, что возымеет место и движение в обратном направлении, из крупных городов в ближайшие пригороды. В соответствии с установками советского менталитета, наиболее престижным всегда считалось проживание в центре города, поближе к объектам культурной и социальной инфраструктуры, где строили дома лучшей планировки. Но по мере того, как крупные торговые центры, кинотеатры, парки появляются в каждом районе города, центр перестает быть престижным. Усугубляющаяся с каждым годом экологическая ситуация становится одной из причин того, что алматинцы все активнее претворяют в практику западную модель жизни, в соответствии с которой горожане, имеющие хорошие доходы, предпочитают жить за городом и использовать городскую квартиру в качестве запасного варианта. Наши соотечественники уже осваивают эту модель, о чем свидетельствует рост цен на недвижимость в пригородах Алматы, активное строительство коттеджных городков в талгарском и каскеленском направлениях, а также пробки на пригородных трассах в утренние и вечерние часы.

Намерение стимулировать индивидуальное жилищное строительство на государственном уровне прозвучало в концепции программы жилищного строительства на 2008-2010 годы. В частности, правительство хочет стимулировать ИЖС за счет обеспечения отведенных под него участков еще до начала застройки инженерными коммуникациями - водопроводом и канализацией, системой электроснабжения. Прозвучало и намерение усовершенствовать механизмы выделения земельных участков на бесплатной основе. Хотя каждый гражданин может получить участок земли, механизм реализации этого права сегодня выглядит неудовлетворительным, из 536 тыс. заявок на получение земельных участков удовлетворено лишь 169 тыс. В соответствии с программой предусмотрено ранжирование участников в зависимости от семейного дохода. Для семей, чей ежемесячный доход не превышает 75 месячных расчетных показателей, предлагается строить государственное арендное  жилье, для семей с доходом менее 200 МРП в месяц - доступное жилье за счет средств госбюджета, которое будет реализовываться через систему ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений. Наконец, семьи с доходом более 200 МРП в месяц должны будут приобретать жилье по рыночным программам ипотечного кредитования либо арендовать построенное частными инвесторами.

В общей сложности по всем источникам финансирования в результате реализации программы предполагается обеспечить жильем около 236 тыс. семей. В частности, будут обеспечены жильем 14 400 семей, стоящих в очередях в акиматах, и 5400 семей, проживающих в аварийных многоквартирных жилых домах, подлежащих сносу. Будет построено 10 тыс. квартир в Астане для работников бюджетной сферы и 10 700 квартир в областях и Алматы для работников построенных 100 школ и 100 больниц. При ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 27 млн кв. м общей площади жилья. При этом доля построенного коммерческого (дорогого) жилья в общем объеме жилищного строительства снизится до 20%. Программой предусмотрены строительство жилья для переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, подлежащих сносу, а также ремонт и реконструкция инженерных сетей и коммуникаций. В документ включены разделы, предполагающие проведение реконструкции и ремонта инженерно-коммуникационной инфраструктуры населенных пунктов в соответствии с генеральными планами и сооружение инженерно-коммуникационной инфраструктуры городов-спутников.

Не вызывает сомнения, что политика государства в жилищной сфере, объявленная в госпрограмме и в документах, которые носят не столь всеобъемлющий характер (например, известное решение о запрете строительства в Алматы домов выше 16 этажей), а также в сфере финансовой окажет влияние на рынок недвижимости. Наступит ли в итоге стабилизация или же последует очередной ценовой виток, покажет не столь отдаленное будущее.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА