Положительной стороной реформирования ЖКХ министр назвал проведение массовой приватизации, "в результате которой практически весь государственный жилищный фонд был приватизирован". В итоге ответственность по эксплуатации и ремонту жилищного фонда перешла от государства к населению, "которое в своем большинстве оказалось не готово к этому". По информации министра, "большинство многоквартирных домов эксплуатируются с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится". "Таким образом, на сегодняшний день преобразования, сопровождавшие процесс массовой приватизации в начале 90-х годов, не были доведены до логического конца. Дело в том, что граждане получили в собственность квартиры, не оформив общедомовую собственность, принадлежащую им (фасад, лестницы, прилегающую территорию, лифты, кровлю и т. д.), т. е. граждане, обладая квартирой, де-юре не обладают частью общедомовой собственности", - пояснил Галым Оразбаков.
Между тем жилищное законодательство определяет, что собственник квартиры или нежилого помещения в жилом доме является одновременно собственником соответствующей доли в общедомовой собственности. Однако фактически права собственности владельцев квартир зарегистрированы только на отдельные квартиры. Общее неделимое имущество - общедомовая собственность - "как бы является ничьей, и поэтому многие владельцы квартир не считают себя обязанными отвечать за сохранность этой собственности, финансировать ремонт и т. п.", пояснил позже свои слова министр индустрии. И предложил официально закрепить права собственности граждан на долю в общем имуществе объекта кондоминиума, для чего перерегистрировать права собственности на квартиры "с обязательным указанием в акте регистрации размера доли в процентах в общем имуществе объекта кондоминиума". По признанию министра, это потребует порядка 3 млрд бюджетных тенге, зато позволит решить проблему капремонта и "иждивенческих настроений". Кроме того, МИТ считает необходимым запустить механизм "финансирования капитального ремонта с правом понуждения представителей КСК, а через них и собственников квартир решать эти вопросы своевременно". "Предлагаем внести изменения в действующий закон, который будет, с одной стороны, обязывать руководителей КСК проводить исковую работу к неплательщикам, с другой стороны - позволит применять административные меры (штрафы) к неисполнителям - председателям КСК и к собственникам квартир - неплательщикам", - подчеркнул он. "При этом в случае неисполнения последними своих обязательств по содержанию общедолевой собственности и уплаты штрафов предлагаем включить механизм судебного взыскания, в соответствии с которым предполагается арест на имущество и его последующая реализация, вплоть до изъятия самой квартиры", - добавил министр.
При этом г-н Оразбаков признал, что мировая практика предусматривает различные варианты решения проблемы, в том числе: полностью государственное финансирование ремонта квартирного жилья (в России), частичное использование госсредств (Восточная Европа) и полностью за счет собственников квартир (Западная Европа). Министерство индустрии и торговли предлагает использовать действующий механизм - ремонт общего имущества объектов кондоминиума за счет средств собственников квартир. "Это соответствует рыночным преобразованиям, проведенным в нашем обществе", - заметил Галым Оразбаков. При этом, по его же информации, некоторые акимы и депутаты прошлого созыва мажилиса предлагали бюджету разделить с гражданами расходы на кровли, несущие конструкции и лифты, что составляет около 70% всех затрат на ремонт домостроений.
Как уточнила министр юстиции Загипа БАЛИЕВА, предлагается разработать следующие правила финансирования капремонта: "Первоначальные затраты - 30% от общей сметной стоимости на капитальный ремонт - оплачиваются собственниками квартир через расчетный счет домового комитета, специально для этих целей выбранного и зарегистрированного в установленном государством порядке. Оставшиеся 70% поэтапно перечисляются акиматом на расчетный счет домового комитета. Размеры расходов устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе. При этом государство, учитывая финансовые возможности собственника, может взять на себя все расходы по капитальному ремонту". Для будущих владельцев квартир предлагается установить "порядок, когда купля, продажа квартиры не могут происходить без одновременного перехода прав собственности на соответствующую долю в общедомовой собственности".
Местным исполнительным органам предложено провести общие сходы жителей "по каждому многоквартирному дому (объекту кондоминиума)" для выбора жильцами каждого дома одной из 3 форм управления объектом кондоминиума, определенной законодательством: солидарная (когда собственников не более 4, они могут сами управлять без создания органа управления), посредством найма юридического или физического лица. Кроме того, акиматам рекомендовано "организовать обучение и переобучение профессиональных менеджеров по управлению объектом кондоминиума".
Правительству предстоит определить порядок сноса аварийного жилья, решив проблему переселения жителей из таких домов, и завершить урегулирование земельных отношений, связанных с придомовыми территориями.
В настоящее время снос аварийного жилья осуществляется акиматами в соответствии с региональными программами и финансируется из средств местного бюджета. В 2007 году таким образом произведен снос 900 тысяч кв. метров аварийного жилья, "в основном за счет освобождения площадок под новое строительство и безхозяйных домов". Всего средств непосредственно на снос аварийных домов требуется около Т45 млрд. "Эти затраты нельзя назвать неподъемными, однако процесс сноса сдерживается отсутствием жилья для переселения граждан из таких домов. Потребность в жилье для этой категории граждан, по расчетам, составляет 1,3 млн. кв. метров. Объем средств на эти цели (при стоимости строительства в рамках Госпрограммы 1 кв. метра Т56 515) составит примерно Т74 млрд, а из расчета, допустим, 10-летней реализации - Т7,4 млрд в год", - сообщил министр индустрии. По его информации, при разработке проекта новой жилищной госпрограммы на 2008-2010 годы Министерство индустрии заложило соответствующие затраты республиканского бюджета на эти цели, "однако они не были поддержаны". Между тем министр опасается "возрастающей вероятности возникновения ЧС".
Говоря о проблеме урегулирования земельных отношений, связанных с придомовыми территориями, министр отметил существование в законодательстве некоторой коллизии: "Земельный участок при жилом доме "может" принадлежать собственникам помещений "на праве общего землепользования". Определение данного права неконкретным термином "может" подразумевает необязательность регистрации указанных прав на земельный участок. По этой причине ряд местных исполнительных органов передает земельные участки объектов кондоминиума коммерческим структурам". КСК, не зарегистрировавшие за собой право на всю прилегающую придомовую территорию (а их большинство), рискуют тем, что акимат в любое время может отдать ее под коммерческие нужды. "И будет с юридической стороны абсолютно прав", - пояснил министр Оразбаков, уточнив, что "такие прецеденты уже имеются, хотя, конечно, это происходит не сплошь и рядом". Чтобы не допустить этого, МИТ предлагает законодательно закрепить норму об обязательном определении за кондоминиумом земельного участка в размере, "как минимум указанном в акте ввода в эксплуатацию жилых объектов с определением конкретных сроков перерегистрации и наложением моратория на выделение таких земель под коммерческую застройку по инициативе акиматов". Наряду с этим предлагается рассмотреть вопрос "передачи территории дворовых площадок с имеющимися элементами благоустройства в общую собственность владельцев квартир с соответствующим возложением на них расходов по их содержанию".
Министерство индустрии разработало ряд поправок в законодательство, предусматривающих создание жилищных инспекций при акиматах; наделение каждого объекта кондоминиума своим органом управления; открытие по каждому дому двух счетов - текущего (для поддержания его в нормальном состоянии) и сберегательного (для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества).
Премьер Масимов поддержал предложение министра индустрии свести принцип формирования кондоминиума к формуле "один дом - один кондоминиум" и открытия на каждый дом по 2 счета. При этом он обратил внимание на необходимость законодательного урегулирования вопроса, целевого использования данных денежных средств и прозрачности финансовых процедур. Глава Кабмина поручил акимам провести обследование технического состояния жилых домов и "источников финансирования" для решения вопросов ремонта или сноса аварийного жилья, а также переселения его жителей. Кроме того, г-н МАСИМОВ согласен с тем, что "каждый собственник квартиры должен обладать долей собственности придомовой территории": "Неопределенность закрепления прав собственности на эти территории порождает возможность злоупотребления при перераспределении этих земель в пользу частных структур. Нужно прекратить эту практику".
Премьер-Министр поручил Министерству труда и социальной защиты населения проработать вопрос о поддержке социально уязвимых групп населения в связи с дальнейшим реформированием ЖКХ: "Поскольку сейчас есть ряд вопросов, на которые мы сознательно идем, это связано с электроэнергетикой, с нынешней реформой ЖКХ, нам нужно придумать "подушку" для социально уязвимых категорий населения, чтобы эта категория граждан, за которых государство отвечает, была минимальным образом задета. Конечно, у нас рука не поднимется человека выгнать на улицу. Здесь надо изучить все возможности. Но других предложений, кроме социального жилья, я пока не вижу".
При этом глава правительства подчеркнул, что, "если мы не наведем порядок, мы никогда не привлечем инвестиции в ЖКХ, водоснабжение, энергетику".
Кикбай КОСАЕВ,
Астана
